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Q11:危老條例Q&A|台北市危老建築懶人包(上)
都美主要以「都市更新」、「危老改建」為開發模式,為客戶提供專業且多元的一站式全程建設服務。今天要帶大家來了解「危老重建」常見問題,此外,又該如何透過我們的服務完成老舊建築改建呢?若想知道更完整內容,就跟著我們的腳步往下看!
台北市危老條例申請資格
都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物,且符合以下各款之一者:
(1) 危險房屋判定
- 經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋 .經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
(2)老屋判定
- 屋齡30年以上,無電梯,耐震能評估未達最低等級者;或屋齡30年以上,有電梯,經耐震能力評估未達一定標準,且詳細評估判定改善不具效益者。
- 若建築物在都市計畫土地內,非具保存意義的歷史建築,符合危險需強制拆除定義的房屋,或屋齡超過 30 年以上,耐震評估未達標準,且無電梯,或有電梯但結構詳評後改善不具效益者,即符合危老重建資格。
台北市「危老條例」常見問題Q&A
Q1-依照「危老條例」申請重建可以獲得哪些獎勵?
可享有建築『容積獎勵』,最高可達建築基地 1.3 倍基準容積,或 1.15 倍之原建築容積獎勵,總容積獎勵上限為 30% ;為了鼓勵民眾盡快申請危老重建,政府特別另推出「時程」容積獎勵之新制,從109年開始的五年至114年4月,時程獎勵將以 8 %、 6 %、 4 %、 2 %、 1 %方式逐年遞減。
1.原建築容積大於基準容積:10%
2.結構安全性能評估:6% ~ 10%
3.退縮建築: 8% ~ 10%
4.建築物耐震設計: 2% ~ 10%
5.智慧建築: 2% ~ 10%
6.無障礙環境: 3% ~ 5%
7.綠建築等級: 2% ~ 10%
8.協助取得開闢公設: 5%
Q2-使用「危老條例」申請重建有申請期限嗎?
重建計畫的申請期限到民國116年5月31日止。
Q3-台北市「危老條例」重建申辦的程序是什麼?
1.擬具危老重建計畫
2.準備相關文件,向台北市建築管理工程處提出申請
3.都發局審查
4.核准危老重建計畫
5.申請建造執照
6.核發建造執照
7.申報開工
8.申請使用執照
9.核發使用執照
Q4-台北市危老重建中的「評估機構」與「審查機構」去哪找?
◆ 評估機構:可於內政部營建署網站查詢。
◆ 審查機構:依照「台北市建築管理工程處」認可之評估機構。目前已公告的審查機構包含,台北市建築師公會、台北市土木技師公會、台北市結構工程工業技師公會、中華民國建築技術學會、台灣省結構工程技師公會。
Q5-申請「耐震能力評估」政府是否有補助?
1.評估相關補助-耐震能力「初步」評估
◆ 評估費用:中央補助每件1萬2,000至1萬5,000。
◆ 機構審查費用:每棟1000元。
2.評估相關補助-耐震能力「詳細」評估
◆ 評估費用:每件補助最多30%,補助上限40萬元,不足的部分由地方政府加碼。
◆ 機構審查費用:每棟評估費用補助15%,不超過補助上限20萬元。
Q6-已經申請進行都市更新的案件,可改危老條例重建嗎?
若案件符合危老條例,經全體所有權人同意後,可向都市更新處申請撤回,並改依照「危老條例」申請重建。
Q7-申請重建可以合併鄰接建築基地嗎?
可以,但是面積不可以超過危老建築物基地面積,最高以1000平方公尺為限。
(超過危老建築物基地面積的土地不可申請稅捐減免)
Q8-危老基地範圍如果有市有畸零地,可以請市府讓售嗎?
可以,但是市政府不會自己主動出售畸零地,需要由鄰地所有權人方提出申請。並事先取得都市發展局核發的「公私有畸零地合併使用證明書」,至於售價會委託不動產估價師進行估價,再由市府審議。
Q9-危老基地面積狹小,可以不要設置停車位嗎?
可以,重建基地面積若未達350平方公尺,設置停車空間的確有困難,得以依照「台北市建築物附設停車場空間繳納代金及管理使用自治條例」之規定,提出申請以繳納代金方式替代。
※圖片來源:台北市建築管理工程處
※圖片來源:台北市建築管理工程處.
Q12-「危老條例」的容積獎勵項目及額度是多少?
危老重建最高可達建築基地 1.3 倍基準容積,或 1.15 倍之原建築容積獎勵,總容積獎勵上限為 30% ;另外為了鼓勵民眾盡快申請危老重建,政府特別推出「時程」容積獎勵之新制,從109年開始的五年至114年4月,時程獎勵將以 8 %、 6 %、 4 %、 2 %、 1 %方式逐年遞減。
危老重建獎勵項目(不包含時程獎勵):
1.原建築容積大於基準容積:10%
2.結構安全性能評估:6% ~ 10%
3.退縮建築: 8% ~ 10%
4.建築物耐震設計: 2% ~ 10%
5.智慧建築: 2% ~ 10%
6.無障礙環境: 3% ~ 5%
7.綠建築等級: 2% ~ 10%
8.協助取得開闢公設: 5%
※圖片來源:台北市建築管理工程處
Q13-對於危老有問題可以找誰諮詢?
對於危老重建若有任何問題,可以找『都美建設』諮詢,除此之外,關於危老的建物重建、申辦流程等,都有完整的服務可協助民眾辦理。
危老重建相對於都市更新的流程簡化很多,而且政府也一直在優化政策與程序,讓民眾能夠更快速便捷的幫自家房屋打掉重練,如果你對危老重建也有興趣,可以找我們『都美建設』深入了解哦!
Q12:都市更新、危老建築重建成本要多少?該如何計算?
都更建築、危老重建成本、是不是真的很貴?究竟要完成都市更新計畫,要花多少錢呢?而這些錢是花在哪裡?都美建設一筆一筆算給你看!在這邊要提醒大家「一分錢、一分貨」,千萬別為了省下一些錢,選擇不符合行情的報價,萬一房屋被偷工減料,辛苦的成果都白費了,那可是得不償失呢!
都更建築重建成本費用細項
(一)都市更新及權利變換費用
1.規劃費
- 建築師規劃設計費(建築設計、監造)
- 都市更新規劃顧問費
- 不動產估價費(含估價師簽證費用)
- 都更前測量費
- 其他規劃簽證費用(各項容積獎勵項目專業顧問、都市計畫變更、環境影響評估、捷運評估影響評估)
2.土地改良物拆遷補償及安置費用
- 拆遷補償費
- 拆遷安置費用
- 占有他人土地之舊違章建築戶處理方案費用
3.結構安全性能評估費用
a.耐震能力初步評估
以台灣省結構工程技師公會為例:
- 樓地板面積未滿3,000m²:每棟12,000元。
- 樓地板面積3,000m²以上:每棟20,000元。
b.耐震能力詳細評估
以台灣省結構工程技師公會為例:
- 不足600m²者–基本費用250,000元,超過300m²部分,每增加一m²,增加500元。
- 600m²以上不足2000m²者–基本費用400,000元,超過600m²部分,每增加一m²,增加300元。
- 2000m²以上不足5000m²者–基本費用820,000元,超過2000m²部分,每增加一m²,增加200元。
- 5000m²以上不足10000m²者–基本費用1,420,000元,超過5000m²部分,每增加一m²,增加150元。
- 10000m²以上不足20000m²者–基本費用2,170,000元,超過10000m²部分,每增加一m²,增加100元。
- 20000m²以上者–基本費用3,170,000元,超過20000m²部分,每增加一m²,增加50元。
c.審查機構審查費用
4.地籍整理費用
5.貸款利息
6.申請容積移轉費用
7.稅捐
- 印花稅
- 營業稅
(二)工程費用
包含拆除及新建工程費、設施認養及裝修費、公共設施地上物拆遷補償、工程開闢費、工程管理費及其他(公寓大廈公共基金、空污費、外接水電瓦斯費用等),細項如下:
1.重建費用
- 拆除工程:建物拆除費用。
- 新建工程:建築工程、電氣工程、營造費用、建築設計費。
- 其他必要費用
鑑界費、鑽探費用、鄰房鑑定費、外接水電瓦斯管線工程費、公寓大廈管理基金、公共開放空間管理維護基金、建築相關規費、相關委外審查之相關費用。
附上臺北市都市更新事業(重建區段)建築物工程造價標準單價表 ,提供給大家參考。
(單位:平方公尺)
※參考資料來源:台北市都市更新處
2.公共設施費用
- 公共設施用地捐贈本市土地成本
- 公共設施用地地上物拆遷補償費用
- 協助公共設施開闢費
- 公共設施管理維護經費
3.相關申請建築容積獎勵所支付之費用
- 協助附近市有建築整建維護所需費用
- 公益設施管理維護基金
- 捐贈臺北市都市更新基金
(三)管理費用
1.對外支付管理費
- 專業營建管理費
- 廣告銷售管理費
- 信託管理費用
- 人事行政作業管理費
2.內部支付管理費管理費用
- 人事行政管理費用
- 風險管理費
危老建築成本費用細項
(一)結構安全性能評估費用
1.耐震能力初步評估
以台灣省結構工程技師公會為例:
- 樓地板面積未滿3,000m²:每棟12,000元。
- 樓地板面積3,000m²以上:每棟20,000元。
2.耐震能力詳細評估
以台灣省結構工程技師公會為例:
- 不足600m²者–基本費用250,000元,超過300m²部分,每增加一m²,增加500元。
- 600m²以上不足2000m²者–基本費用400,000元,超過600m²部分,每增加一m²,增加300元。
- 2000m²以上不足5000m²者–基本費用820,000元,超過2000m²部分,每增加一m²,增加200元。
- 5000m²以上不足10000m²者–基本費用1,420,000元,超過5000m²部分,每增加一m²,增加150元。
- 10000m²以上不足20000m²者–基本費用2,170,000元,超過10000m²部分,每增加一m²,增加100元。
- 20000m²以上者–基本費用3,170,000元,超過20000m²部分,每增加一m²,增加50元。
3.審查機構審查費用
指經內政部公告評定得辦理危險及老舊建物結構安全性能評估之專業機構,其費用計收方式,可於內政部營建署網站首頁【危老重建專區】內查詢。
(二)危老重建費用
- 建築師費用:建築設計費、考量建築結構、營造、室內設計等規劃。
- 營建費用:建築營造費用
- 專案管理費用:
- 前期規劃及評估
- 營建管理
- 銷售管理
- 重建計畫費用
- 工程貸款
- 租金
- 貸款利息
*重建之營造費用仍須依照實施者(建商)估價為主。
(三)稅捐
危老重建稅賦優惠比都更少,所以地主支出也會比較多,包含以下:
- 房屋稅
- 地價稅
小提醒:大家選擇危老自建,重建計畫費用、工程貸款就需要自己出資,若不想花這麼多錢,建議找建商合建,會比較省哦!
都更、危老花費比一比
都市更新的流程包括擬訂都市事業計畫及權利變換計畫,大約需要數百萬(依人數及面積計算)的費用!而危老重建只需要準備建築師費用、營建費用及專案管理費用等支出就可以執行,但前提是跟建商合建才能省錢,若是自辦危老,整個重建花費都要自行籌措。
所以不論是都更還是危老,建議選擇與「建商合建」是最省時省力又省錢的!
看完為大家整理的資訊,有沒有對都市更新、危老重建的費用有點基礎呢?其實只要有心想完成都市更新或危老,費用的問題不需要太擔心,政府有很多的補助政策,也能與建商合作一同來完成,畢竟住的安心、安全,比什麼都來的重要!
Q13:老屋重建建商怎麼挑?怎麼簽約?該注意些什麼?
在政府政策支持下,2017年開始施行危老條例,以加速推動老舊、危險房屋的改建!這樣的新政策下不僅形成兆元產業商機,還讓越來越多危險、老舊的老房子搖身一變, 不只改變了城市風貌,也讓居住環境更舒適。即使條件比較寬鬆,畢竟都市更新會牽扯到的問題比較複雜,今天就幫大家整理了『老屋重建建商怎麼挑?怎麼簽約?該注意些什麼?』,讓你更清楚魔鬼中的細節!
一、危老重建找建商好處多多!幫你省麻煩
- 交給建商整合地主意見
- 不用自組更新會
- 都市更新補助流程建商代為處理
- 建築法規建商較為熟悉
簡單來說危老重建找建商,最大的好處就是,所有麻煩的手續、必須要遵守的相關法規、建築物要怎麼規劃……等;這些繁複的過程都由建商代為辦理,能省去不少麻煩。但也要注意的是,選擇建商時,要多挑、多看、多比較,萬一不小心找上了無良建商,到時候就欲哭無淚了,另外,簽定合約時也要注意細節內容。
二、危老重建委任建商怎麼挑?
委託建商重建最怕的就是建商跑了,或是施工的品質很差,原本興高采烈進行重建的案子最後成了爛尾樓。因此,挑選建商就成了很重要的一件事情,要將風險降到最低,教大家如何選擇建商!可以從以下幾點來判斷:
- 先上網查詢建商評價或過往新聞,避開沒有實績的建商。
- 親自去建商建案觀察了解建案品質,若建商有固定合作的營造廠,那每案施工品質就不會落差太大。
- 與建商合作誠信很重要,坪數分回是否能主動說明或清楚釋疑,互動過程中可觀察。
- 挑選有營運實力的建商,可透過資本額查詢、過往危老重建整合作品等來確認。
三、危老重建合約怎麼簽,才能顧好自己的權益?
(一) 合約種類
基本上危老重建有3種合約可以選擇,要確認與建商談妥所簽訂的是哪一種合約。
1.協議合建
協議合建又分為3種:
(1)合建分屋
地主與建商依協議約定,多會依據建物數量、樓層、土地面積等來分配,產權是獨立的,各自處理各自所有權建物。
(2)合建分售
簡單來說就是土地歸地主,房屋地上權歸建商,當重建完成後,購屋者想購買土地及房屋的話,就需與地主、建商兩方接洽。
(3)合建分成
由地主出土地、建商出技術,並依照各自投入的成本比例,去協議出售房地的價值利潤成數。
2.委託興建
所有權為地主,過程中與建商共同合作完成重建,等於只有付錢委託建商,建商只負責重建房屋,其他重建流程都由地主自行完成。
3.全案管理
如果不想與建商拆重建後的房屋分潤,目前也有全案管理的選擇,等於整個申請及評估規劃重建的流程,到資金、興建完工等,都由專門的機構幫你一條龍搞定,但地主需額外支付其服務費用。
(二) 應白紙黑字約定
基本資料內容要約定好,像是更新案範圍、產權及實施者是誰等。
選配方法的部分,更新後分配房屋及車位的計算方式,以及差額找補方式都要約定。包括洽談過程有無衍生費用、稅費負擔或租金及搬遷補貼等相關費用、拆遷、工程期限,甚至完工後的交屋、驗屋和保固等,都可做約定,白紙黑字要寫清楚,以免衍生爭議。
(三) 都更遲遲不動怎麼辦?地主也要退場機制
若建商整合時間過久,或遲遲沒有進度,應有任一方可以「解除」或「終止」契約,選擇「退場」的權利,解除雙方的法律關係。合約需設定期限,避免成為萬年契約,不僅賠錢,也無法找其他建商合作。
Q14:辦理都市更新,會產生哪些都更費用、注意事項一次看!
都市更新是一條漫長的路,有很多的眉眉角角要注意,像是都市更新的相關法規、申請的時間、該準備多少資金等。首先,今天帶你來認識辦理都市更新需要負擔的花費,聽起來好像很可怕,多數人以為要準備一卡車的資金,但其實不然,都更費用是可以申請政府補助的哦!
都市更新的選擇方案有很多種,若想明白都市更新所需的花費,那麼一開始要先了解自己符合哪一種方案,進而去估算產生的費用。
辦理都市更新會產生那些費用?先了解你要辦的是哪一種都市更新
(一)都更概念、符合條件解釋
- 都市更新條例所定程序,在都市計畫範圍內,實施重建、整建或維護措施。
- 政府劃定更新地區。
- 重建與整建
- 重建:指拆除更新單元內原有建築物,重新建築,住戶安置,改進公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。
- 整建:指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備,並改進公共設施。
- 維護:指加強更新單元內土地使用及建築管理,改進公共設施,以保持其良好狀況。
(二)危老重建概念、符合條件解釋
- 符合都市計畫範圍內的危險及老舊建築物。
- 非主管機關指定具有歷史、文化、藝術及有紀念價值之建物。
- 經建築主管機關依照建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
- 經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
- 屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。
(三)辦理都更會產生的費用及稅務
◆ 土地增值稅
土地增值稅是針對土地所有權人之土地,於移轉時因自然漲價所課徵的稅。
◆ 營業稅
「營業稅」課稅範圍包含商品生產、轉讓無形資產、銷售不動產、提供應稅勞務或服務等等的營業額,所以在都更後銷售其建物,應繳納營業稅。若都更採「權利變換」營業稅則已含進重建成本中;如果都更採「協議合建」,因為有互易行為,就如同買賣,那麼營業稅就應由地主建商共同負擔。
◆ 房屋稅
「房屋稅」是指房屋所有人在持有房屋期間所課徵的財產稅。
◆ 契稅
建物所有權因發生房屋買賣、贈與、交換、分割等移轉行為及設定典權,或因占有而取得所有權時,依法由取得所有權人按契約所載價額,向主管機關所申報核課之一種『建物契約稅』簡稱「契稅」,而稅率會因取得不動產方式的不同而變動,契稅稅率大約在2%-6%之間,常見的房屋買賣、贈與的稅率就屬於6%之。
◆ 建物登記規費、代書費、印花稅
- 「登記規費」指我們要移轉土地及建物前,需先至地政事務所辦理登記業務,應向申請人收取的費用。
- 「代書費」就是地政士代辦土地和不動產交易的法律文件申請及相關服務費用。
- 「印花稅」是指不動產買賣、贈與、設定典權、交換、分割時,應簽署不動產買賣契約書,並需按照約訂立的價金款項的0.1%之金額貼印花稅票,才能進行後續辦理產權移轉登記。
◆ 辦理土地鑑界相關規費
「土地鑑界」又稱土地複丈,指已辦理地籍測量之土地,因自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併等致實地情形與地籍簿冊所載不同或因相鄰土地間界址位置不明需予鑑定界址等,而申請再丈量者。
◆ 法定公共基金、管理費(公共水電、公設清潔保養費等)
依照各自分得房屋比率負擔。
◆ 天然瓦斯配管之手續費、施工費、租錶費
依照各自分得房屋比率負擔。
◆ 地價稅
更新期間土地無法使用者,免徵地價稅;其仍可繼續使用者,減半徵收。但若未依計畫進度完成更新,且其責任可歸咎於土地所有權人者,仍依法課徵地價稅。
自辦?合建?公辦?都更費用比一比,找出最適合自己的方案!
(一)自辦都更優缺點跟法規、花費
1.優缺點
- 優點:是由住戶主導,建商沒有分配利益
- 缺點:需自籌龐大資金和尋求專業技術,且風險自負
2.法規
- 自行實施:由土地及合法建物所有權人依據「都市更新條例」第四章第22條規定,舉辦公聽會,擬具事業概要,連同公聽會紀錄,申請當地直轄市、縣(市)主管機關依第二十九條規定審議核准,自行組織都市更新會實施該地區之都市更新事業。
- 委託實施:由土地及合法建物所有權人,委託都市更新事業機構實施。
經劃定或變更應實施更新之地區,其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元,或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元。
3.花費
自主都更由住戶自行籌備,所以包括規劃、設計、興建等費用,都由所有住戶共同支付,興建期間在外租屋也須自行負擔費用。
(二)合建優缺點跟法規、花費
1.優缺點
- 優點:由建商出資,並代住戶處理所有的流程,較為方便。
- 缺點:需與建商進行利益分配。
2.法規
依據都市更新條例第 44 條以協議合建方式實施都市更新事業,未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者,得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意,就達成合建協議部分,以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物,以權利變換方式實施之。前項參與權利變換者,實施者應保障其權利變換後之權利價值不得低於都市更新相關法規之規定。
3.花費
建方提供資金,地主提供土地,雙方合作建屋,並就分得部分,各以自己名義登記為起造人,而於興建完成後按約定比例由雙方分配方屋及應計之土地持分。
(三)公辦都更優缺點跟法規、花費
1.優缺點
- 優點:政府參與都更,地主對案子的信賴度提高。
- 缺點:時間成本高,都市更新成功案例所花費時間約 5~10 年不等。
2.法規
經劃定或變更應實施更新之地區,除本條例另有規定外,直轄市、縣(市)主管機關得採下列方式之一,免擬具事業概要,並依第三十二條規定,實施都市更新事業。
- 自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。
- 同意其他機關(構)自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。
3.花費
因實施都市更新事業而興修之重要公共設施,除本條例另有規定外,實施者得要求該公共設施之管理者負擔該公共設施興修所需費用之全部或一部;其費用負擔應於都市更新事業計畫中訂定。
自辦、合建、公辦,都更花費優缺點一圖搞清楚!
都更花費好龐大,該如何申請補助?都更補助申請看過來!
一、哪一種都更可以申請補助(申請條件)
(一)都更補助對象:
- 依都市更新條例核准立案之都市更新會。
- 依公寓大廈管理條例成立之公寓大廈管理委員會,限以整建或維護方式實施。
- 依法成立之都市更新事業機構,限以整建或維護方式實施。
(二)都更申請條件
受理申請之更新單元內合法建築物,應符合下列規定之一:
- 以重建方式實施者,屋齡達三十年以上。
- 以整建或維護方式實施者,屋齡達二十年以上。
- 個案因情況特殊,經直轄市、縣(市)主管機關出具相關證明文件,並報經本部同意補助者,不受前二者屋齡限制。
二、都更補助額度
都市更新「重建」規劃費用補助
1.擬訂都市更新事業計畫
擬定都市更新事業計畫補助上限為500萬元。實際補助金額之5%或20萬元內,得提列為更新會行政作業費,補助級距如下:
- 所有權人人數50人以下:150萬元以下。
- 所有權人人數超過50人,每增加1人,再加計15,000元。
- 所有權人人數超過100人:每增加1人,再加計10,000元。
2.擬訂權利變換計畫
擬訂權利變換計畫補助上限為300萬元,補助級距如下:
- 所有權人人數50人以下:100萬元以下。
- 所有權人人數超過50人:每增加1人,再加計10,000元。
- 所有權人人數超過100人:每增加1人,再加計5,000元。
都市更新「整建或維護」規劃費用補助
1.擬訂都市更新事業計畫
- 地面層以上總樓地板面積5,000平方公尺以下:50萬元以下。
- 地面層以上總樓地板面積超過5,000平方公尺,10,000平方公尺以下:面積超過5,000平方公尺,每增加100平方公尺,再加計10,000元。
- 地面層以上總樓地板面積超過10,000平方公尺:面積超過10,000平方公尺,每增加100平方公尺,再加計5,000元。
2.建築物耐震能力詳細評估
需以申請提高建築物耐震能力工程項目補助者為限;同一建築基地上有數幢或數棟建築物者,得以各幢或各棟擇一申請。申請之建築物為同幢分棟者,依各棟總樓地板面積分別核算補助經費之總額予以補助,補助級距如下:
3.結構補強設計
以內政部核定擬訂 都市更新事業計畫費用50%或建築物耐震能力詳細評估報告書所載補強總工程費之5%為限。
4.工程費用補助
三、補助申請機關與流程
四、都更補助所需文件
(一)以重建方式實施者,申請擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫經費:
- 申請補助計畫書摘要。
- 申請補助計畫書。
- 其他相關證明文件。
- 土地及建物登記簿謄本影本或其他證明文件。
- 住戶重建意願證明文件(得檢附同意書、都市更新會會員大會紀錄或其他證明文件)。
(二)以整建或維護方式實施者,申請下列補助經費:
◆ 申請擬訂都市更新事業計畫經費
- 申請補助計畫書摘要。
- 申請補助計畫書。
- 其他相關證明文件。
- 土地及建物登記簿謄本影本或其他證明文件。
- 住戶整建維護意願證明文件(得檢附同意書、區分所有權人會議紀錄、都市更新會會員大會紀錄或其他證明文件)。
◆ 申請建築物耐震能力詳細評估經費
需檢附建築物耐震能力初步評估結果報告書影本或其他經直轄市、縣(市)主管機關認可之文件。
◆ 申請結構補強設計費用
需檢附建築物耐震能力詳細評估結果報告書影本。
◆ 申請都更工程經費
- 申請實施工程經費補助計畫書摘要表。
- 申請實施工程經費補助計畫書。
- 其他相關證明文件:
- 都市更新事業計畫書草案。
- 建物登記簿謄本影本或其他證明文件。
- 住戶整建維護意願證明文件(得檢附同意書、區分所有權人會議紀錄、都市更新會會員大會紀錄或其他證明文件)。
五、補助發放方式
(一)以重建方式實施者,申請擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫經費:
1.都市更新事業計畫或權利變換計畫經費:
- 第一期款:於受補助單位與受託專業團隊簽訂擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫委託契約後提出,檢附補助案核准函、委託契約書影本、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據,申請撥付補助金額百分之五十。
- 第二期款:於都市更新事業計畫或權利變換計畫經直轄市、縣(市)主管機關辦理公開展覽後提出,檢附擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫公開展覽函、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據,申請撥付補助金額百分之五十。但依本條例第十九條第五項規定免舉辦公開展覽者,免附辦理公開展覽函,並於檢核書圖文件及同意比例符合規定後,註明符合該項規定,申請撥付。
2.更新會行政作業費:
於更新會立案後,檢附更新會立案證明書、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據,併同第一期款申請一次撥付補助費用。
(二)以整建或維護方式實施者:
1.申請擬訂都市更新事業計畫經費:
- 第一期款:於受補助單位與受託專業團隊簽訂擬訂都市更新事業計畫委託契約後提出,檢附補助案核准函、委託契約書影本、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據,申請撥付補助金額百分之五十。但補助對象為其他依法成立之都市更新事業機構,且自行提供勞務或財物者,免附委託契約書。
- 第二期款:於都市更新事業計畫經直轄市、縣(市)主管機關辦理公開展覽後提出,檢附擬訂都市更新事業計畫公開展覽函、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據,申請撥付補助金額百分之五十。但依本條例第十九條第五項規定免舉辦公開展覽者,免附公開展覽函,並於檢核書圖文件及同意比例符合規定後,註明符合該項規定,申請撥付。
2.建築物耐震能力詳細評估費用:
於都市更新事業計畫報核前,檢附建築物耐震能力詳細評估委託契約書影本、審查通過證明、納入預算或超支併決算證明文件、請款明細表及收據,申請一次撥付補助費用。
3.結構補強設計費用:
於都市更新事業計畫報核前 , 檢附建築物補強設計委託契約書影本、審查通過證明、納入預算或超支併決算證明文件、 請款明細表及收據,申請一次撥付補助費用。
Q15:都市更新與危老重建差在哪?公辦/民辦/自辦都更一次搞懂!
決定要讓自己的居住環境更好,那該怎麼選擇最有利呢?不就是把老建築變成安全的新建築嗎?怎麼還分了這麼多?都市更新、危老重建、合建;每一個地主本身的條件都不一樣,到底該怎麼選擇才能發揮最大的利益呢?帶你一起來了解這些名詞的背後代表著什麼!
一、都更方案比一比,3種都更方式VS危老重建差在哪裡?
3種都更方案各有差異,該選哪種,主要還是依照自己的需求;每塊土地的條件有所不同,面積、跟土地權利人人數,皆有所不同。
- 「公辦都更」所需要的土地面積較大,通常土地所有權人人數較多,程序較複雜,所需的時間要較長。
- 「民辦及自辦都更」協議合建所需土地也無限制,但涉及建商利益,要經過交涉協議,變更過程要依照建商與地主協議。
- 「危老重建」所需土地面積無限制,也可能發生地主為單一所有人,所需程序較簡便,能在短時間完成。
二、都市更新該找誰?有哪些契約類型?
(一)都更方案
◆ 自辦都更
- 自行實施:由土地及合法建物所有權人組織更新團體,訂定章程、申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准,自行實施都市更新事業。。
- 委託實施:由土地及合法建物所有權人委託都市更新事業機構實施。
◆ 公辦都更
- 自行實施:實施者為中央或直轄市、縣(市)主管機關本身。
- 委託實施:經公開評選程序委託都市更新事業機構,實施都市更新事業。所謂都市更新事業機構以依公司法設立的股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者,不在此限。
- 同意其他機關(構)實施:例如鄉(鎮、市)公所如要作為更新實施者,應經由縣(市)政府同意。
◆ 都更合建
- 實施者: 土地及合法建築物所有權人與建商協議進行合建,都更事宜由建商主責處理。
協議合建是指更新單元內的私有土地及私有合法建築物所有權人,全體同意實施者所提都市更新事業計畫,並於計畫核定發布實施後,按雙方約定處理相關權利。換言之,協議合建的分配條件往往是由實施者(建商)自行計算,再徵求地主同意及簽署合建契約,通常是用更新後可分配權狀面積及車位為條件,但有可能各戶條件都不相同,看個人需求情況。
(二)契約類型介紹與注意事項
1.我簽的是哪種契約?合約種類介紹
- 都更重建權變分屋,依照政府審核比例分配;或都更重建分屋。
- 都更危老協議分屋,依照雙方協議比例分配。
- 都更危老地主全拿(委建,自地自建),地主分回所有坪數,但須出錢。
房屋分配比例 & 計算範例(權利變換?協議合建?委建?)
A. 權利變換:更新後總價值-共同負擔費用=地主可分配價值
※計算範例:
更新後總價值(1,418,690,650元)-共同負擔費用(584,802,479元)=地主可分配價值 833,888,171元。
再依照更新前權利價值比例(%)相乘=每位所有權人更新後應分配價值。
B. 協議合建:協議合建屬於私人契約,分配的方法是依照地主與建商簽訂的合建契約內容去分,該怎麼分是由雙方協定為準
C. 委建:土地、建築成本、以及所有花費,皆為地主出資,因此地主可分回100%
(※案例參考:都市更新權利變換案例研析與實作)
2.選配房屋方法
- 權利人之實際分配價值為「分配單元」與「停車位」加總,以應分配價值之合理範圍(需由實施者與地主協商,目前通案超選不超過10%)進行選配。
- 欲超選者需與實施者協議,協議不成以選配原則辦理。
- 若權利人未依本選配原則進行選配,發生與其他權利人申請同一位置時,由符合本選配原則之權利人優先分配,未符選配原則之權利人另行依原則於未被選配之位置中選配或抽籤 但同一位置有二人以上申請分配時,應以公開抽籤方式辦理。
- 申請分配期間截止後,權利人若欲修改,須與實施者協議,以確保其他權利人權益。
- 若因審議過程中修改調整設計,以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」 變動者,實施者將以原位次精神(原來或最接近之相對位置)予以分配。
- 未於規定期限內提出申請者,以公開抽籤方式分配之。期限不得少於三十日。
3.房屋價格制定
房屋價格 = 土地價格 + 建物價值
除了土地價值外,建物坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率與容積率、公共設施停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等因素,都會影響房價的成交價格,即使是一棟大樓的房屋,房價也有所不同。因此房地產的合理價格沒有一個評斷的標準。可參考同路段房價、建商風評,也能上實價登錄網參考該建案附近其他建案的成交價格做為依據。
!注意事項!
A. 建商分配比率
◆ 權利變換:依據建商提出的成本報告,由政府審核分配比例。
◆ 協議合建:建商提出,雙方協議。
◆ 委建、自地自建:地主們委託專業團隊協助興建,地主分回所有坪數,但須出錢。
B. 違約機制
合建契約應註明違約的處理方式,違約處理的約定;或是要求實施者提供一定金額的保證金,以免過程中發生糾紛,則該保證金可作為賠償金。實施者違約的情況未必只有「工程停工或遲延」而已,實施者違反合約其他條文約定時,也應有明確的處理規範。
C. 退場機制
注意契約效力及應有退場機制,合約中宜約定雙方退場機制,以合理降低風險。避免與建商不小心簽下「萬年合約」,應該載明為幾年合約,住戶能解約才能保障權利。
以下舉兩個已更新完的例子給大家看看,更新前後的差異非常大,希望大家在更新的路上都能圓滿,儘管可能會遇到一些波折,但相信完工後大家都能滿意。
※更多都更問題歡迎參考:台北都市更新處常見問題大全。
三、實際案例分享
(一)更新地區:臺北市中正區
※實施方式:權利變換 ,非位於公劃更新地區,為自行劃定更新單元。
◆ 更新前樣貌|更新前總面積:2077 (m2)
◆ 都更容積獎勵
- 時程獎勵7%。
- 建築設計與鄰近地區建築物相互調和、無障礙環境及都市防災8%。
- 供人行走之地面道路或騎樓6.16%。
- 建築基地及建築物採綠建築設計8%等項目,合計申請都市更新獎勵31.16%;另申請臺北好好看系列二容積獎勵6.975%及容積移轉30.72%。
**容積獎勵統計**:3,123.953
◆ 更新前後價值
◆ 更新後樣貌
(二)更新地區:臺北市中正區
※實施方式:權利變換 ,2002年10月28日公告之「中正區、泉州街以西、汀州路以南所圍更新地區」。
◆ 更新前樣貌|更新前總面積:5,230 (m2)
◆ 都更容積獎勵
- 時程獎勵5%。
- 地區環境狀況獎勵9.17%。
- 更新地區規劃設計獎勵29.23%。
**容積獎勵統計**:5995.33
◆ 更新前後價值
◆ 更新後樣貌
※案例引用來源:都市更新研究發展基金會。
備註:內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行。
Q16:申請危老改建注意事項,申請前必看!
進行危老重建條件自我審核
心癢癢想申請危老改建了嗎?準備好面對從申請、設計、貸款……等過程了嗎?有一句話叫團結力量大!申請危老改建有很多的眉角要注意,都美建設可以成為你危老路上的戰友,那些你不必走的冤忘路通通替你避開!
您是否有足夠知識背景與勇氣面對各式法條應用
危老改建與都市更新最大的差別就是,程序相對簡便許多,所需要的條件也較為寬鬆,自主性較高,因此不少人在危老改建時,會想要自己來,但你真的有把握獨自面對那些陌生的法條跟所需要的相關專業知識嗎?
要記得確認房屋符合條件ex房屋的屋齡是否超過三十年
會想申請危老改建的朋友,基本上房屋都有一定的屋齡了,危險、老舊或許早已成為它的代名詞,即使這樣還是不夠的。首先,需要再次確認房屋是否符合政府訂定的規則,房屋是不是在都市計畫範圍內?建築物是否為合法建築?是否不具歷史文化保存價值?還有最基本的,房屋的屋齡是否超過三十年?如果都符合,那麼恭喜你,拿到危老改建的入場券!
要跟鄰居組團還是與建設公司合作
如果不是獨立地主,那麼有很大的機率要與左鄰右舍「組團」!當人多時,意見也會變多,在整合的過程中容易遇到阻礙,發生爭吵常常沒完沒了,甚至吵到後來直接放棄危老改建!事關自身利益的問題,都會比較斤斤計較,深怕被佔了便宜,其實,不妨可以考慮請整合公司進行協調,加速整個改建計畫的誕生。
房屋耐震評估流程
當你的危老團員集結完畢,就可以申請「房屋耐震評估」,一共分為兩個階段,初步評估與詳細評估,根據結果來判定是否符合危老改建的標準,對了這是有補助的哦!當然,也有人不願意進行改建,該怎麼辦?別慌!願意參議改建的屋主們,可以考慮與不願意進行改建的屋主進行切割,只將有意願的屋主們劃定進危老改建範圍內,以取得100%地主與建物所有權人的同意。
重建計畫書讓專業的來,更省力
「聞道有先後,術業有專攻」這句話的意思,簡單來說就是專業的事可以找專業的人來處理,可以省去很多不必要的麻煩!危老改建很重要的一環,就是要提出「重建計畫書」,這個計畫書的內容非常複雜,涉及到的層面之廣,包含房屋可興建的面積、容積、格局、規劃……等。一般民眾恐怕無法獨立完成,需要透過專業建築師的指點,才能降低被退件的風險,甚至也能將危老改建的效果發揮到極致!
屋主時常忘記去考量,其實不是每塊土地都適合進行危老改建,有時遇上法令的問題,不得不退縮興建,讓出更多公共空間,若是基地較小,危老改建完畢其實效益不大,這時就該評估是否要進行危老改建。
資金評估與運用
危老改建的過程從一開始,初評、重建計畫書、拆屋、營造、在外租屋的租金……等,每個環節都需要花錢。「資金」常常也是影響危老成功與否的關鍵,有時候明明什麼條件都符合,也有高度意願,卻卡在資金,最後也只能忍痛放棄。
危老貸款流程
資金不足你還有這個機會,向銀行申請危老貸款,要申請貸款時,重建計畫書就無比重要了,承貸銀行會根據重建計畫書裡面所說的規劃進行評估,包括房屋重建後的坪數、格局、用途、總價……等,來進行還款能力的評估,以及放款的金額多寡,因為重建基地每個建案情況不同,承貸條件也會略有差異。
危老改建雖然複雜層度低於一般的都市更新,但其中涉略的內容對於普通人還是複雜的,像是法律規章、評估辦法、重建計畫書、申辦的時程、獎勵的申請、補助的申請、貸款申請……等,都是那麼的陌生,若是透過有危老經驗的公司,進行協助,可以省去許多不必要浪費的時間,也能避開錯誤,不了解的地方也能得到詳盡的解答。
危老重建sop
|初步評估
地主先提供地址,我們先進行評估,也會建議改建的範圍是否具有效益。
|改建說明會
若有改建意願,會與其他地主進行洽談,並且簽署合建契約,談妥地主同
意分回比例與改建條件。(須達法定同意比例)
|流程申請
進行完整建築設計,進行危老改建申請。
|取得拆照
取得拆照後進行拆屋。
|動工
拆屋後開始動工。
|完工分回
取得使用執照後地主分回該比例,其他部分建商進行銷售。
Q17:進行都市更新、危老改建時要被徵收土地增值稅?它到底是什麼?要徵收多少?如何試算?
前言
政府為了減輕民眾負擔,在都市更新中提供許多稅務減免,其中最熟悉的是「土地增值稅」,今天就來幫大家詳細介紹!
土地增值稅是什麼?
土地增值稅意指在土地所有權移轉的時候,按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅;在土地「規定地價」後,會照價徵稅、照價收買與漲價歸公,因此,所有權人持有之土地發生「移轉」行為時,因不勞而獲而增加的受益金額,便需課徵土地增值稅。
誰會需要繳交土地增值稅?
名稱 | 項目 | 說明 |
原所有權人 | 土地有償轉移 | 指移轉時,原所有權人取得相當之代價。例如:買賣、交換、政府照價收買。 |
取得所有權人 | 土地無償轉移 | 指移轉時,取得所有權人並未付出代價。例如:贈與或遺贈。 |
歸屬權利人 | 信託土地歸屬 | 受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人。 |
出典人 | 土地設定典權 | 根據稅法規定,已規定地價之土地設定典權時,出典人須繳納土地增值稅。待回贖時,再要求無息退還原繳稅款。 |
受託人 | 信託土地有償轉移或設定典權 | 受託人就受託土地,於信託關係存續中,有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第 1 項規定轉為其自有土地。 |
漲價總數計算
土地漲價總數額=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值X(臺灣地區消費者物償總指數÷100)-(改良土地費用+工程受益費+土地重劃負擔總費用+因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額)
以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值(或原規定地價)乘以物價指數如有土地改良費,亦應一併減除。 |
(一)申報移轉現值:可用下列二種價格擇一為申報移轉現值。契約總價值:買賣雙方簽訂之契約價格,即實際交易價格。公告土地現值:為每年1月1日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。 但契約總價值經審核低於公告土地現值者,得由主管機關照其申報之契約總價值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。 |
(二)前次移轉現值或原規定地價即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值,如果沒有移轉過的土地就以政府第一次辦理規定地價之地價為準。前次移轉現值或原規定地價,應按申報時最新公告之臺灣地區消費者物價指數調整之。 |
(三)土地改良費用有下列幾項改良土地費用已繳納之工程受益費土地重劃費用因土地使用變更而無償捐贈一定比率作為公共設施用地之公告現值 |
稅率計算表
稅級別 | 計 算 公 式 |
第一級 | 應徵稅額 =土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)未達百分之一百者】× 稅率 ( 20% ) |
第二級 | 應徵稅額 =土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅率 ( 30% ) -〔 ( 30% - 20% ) × 減徵率〕】- 累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × A)註:持有土地年限未超過 20 年者,無減徵,A 為 0.10持有土地年限超過 20 年以上者,減徵率為 20%,A 為 0.08持有土地年限超過 30 年以上者,減徵率為 30%,A 為 0.07持有土地年限超過 40 年以上者,減徵率為 40%,A 為 0.06 |
第三級 | 應徵稅額 =土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之二百以上者】×【稅率 ( 40% ) -〔 ( 40% - 20% ) × 減徵率〕】- 累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × B)註:持有土地年限未超過 20 年者,無減徵,B 為 0.30持有土地年限超過 20 年以上者,減徵率為 20%,B 為 0.24持有土地年限超過 30 年以上者,減徵率為 30%,B 為 0.21持有土地年限超過 40 年以上者,減徵率為 40%,B 為 0.18 |
自用住宅用地稅率一律 10% |
修正後一般土地稅率速算表 | |||||
持有年限/稅級別 | 20年以下 | 20年以上 | 30年以上 | 40年以上 | |
第 1 級 | a × 20% | a × 20% | a × 20% | a × 20% | |
第 2 級 | a × 30% - b × 10% | a × 28% - b × 8% | a × 27% - b × 7% | a × 26% - b × 6% | |
第 3 級 | a × 40% - b × 30% | a × 36% - b × 24% | a × 34% - b × 21% | a × 32% - b × 18% | |
備註a:土地漲價總數額b:原規定地價或前次移轉申報現值(按物價總指數調整後之總額) | |||||
◎ 說明減徵後稅率 = 原稅率 -【(原稅率-最低稅率)× 減徵比率】 | |||||
都市更新土地增值稅優惠
1.本市更新單元內之土地及建築物,原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時,減徵土地增值稅40%。(實施期限至113年1月31日)
2.地主依權利變換取得之土地及建築物,於更新後第1次移轉時,減徵土地增值稅40%。
3.實施權利變換,地主以土地及建築物抵付權利變換負擔者,免徵土地增值稅。
4.地主不願參加權利變換而領取現金補償者,減徵土地增值稅40%。
5.實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元,地主改領現金者,免徵土地增值稅。
6.因協議不成或土地所有權人不願或不能參與分配,由實施者分配予合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人之土地,視為土地所有權人獲配土地後無償移轉,其土地增值稅減徵40%並准予記存,於權利變換後再移轉時一併繳納。
台北市新北市土地增值試算
台北市土地增值稅試算
台北市民朋友,若想進一步了解台北市的土地增值稅公式,可點選以下網址進行試算哦!
新北市土地增值稅試算
新北市政府稅捐稽徵處表示,民眾參與都市更新往往擔心更新後需負擔更多的稅賦,為提高民眾參與都市更新意願,於108 年 1 月 30 日公布修正後都市更新條例後,新北市政府另新增 2 項稅捐減免優惠措施,減緩民眾負擔。
優惠如下:
1.未來房屋未移轉者,房屋稅減半徵收期間可由 2 年延長至 12 年。
2.以協議合建方式辦理產權移轉時,可減徵土地增值稅及契稅 40%。
新北不動產愛連網-3新北市土地增值稅試算:https://i.land.ntpc.gov.tw/iland/index.php/2019-01-11-09-49-36/2018-12-27-09-00-56
都市更新條例第67條
更新單元內之土地及建築物,依下列規定減免稅捐:
一、更新期間土地無法使用者,免徵地價稅;其仍可繼續使用者,減半徵收。但未依計畫進度完成更新
且可歸責於土地所有權人之情形者,依法課徵之。
二、更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。
三、重建區段範圍內更新前合法建築物所有權人取得更新後建築物,於前款房屋稅減半徵收二年期間內
未移轉,且經直轄市、縣(市)主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者,得延長其房屋稅減半
徵收期間至喪失所有權止,但以十年為限。本條例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之條文
施行前,前款房屋稅減半徵收二年期間已屆滿者,不適用之。
四、依權利變換取得之土地及建築物,於更新後第一次移轉時,減徵土地增值稅及契稅百分之四十。
五、不願參加權利變換而領取現金補償者,減徵土地增值稅百分之四十。
六、實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元,而改領現金者,免徵土地增值稅。
七、實施權利變換,以土地及建築物抵付權利變換負擔者,免徵土地增值稅及契稅。
八、原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時,經直轄市、縣(市)主管機關視地區發展趨勢
及財政狀況同意者,得減徵土地增值稅及契稅百分之四十。前項第三款及第八款實施年限,自本條
例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之條文施行之日起算五年;其年限屆期前半年,行政院
得視情況延長之,並以一次為限。都市更新事業計畫於前項實施期限屆滿之日前已報核或已核定尚
未完成更新,於都市更新事業計畫核定之日起二年內或於權利變換計畫核定之日起一年內申請建造
執照,且依建築期限完工者,其更新單元內之土地及建築物,準用第一項第三款及第八款規定。
結語
總而言之,目前土地增值稅已經公開透明化,如果想要在都市更新或危老重建前,知道自己將需要繳納多少稅務或稅務種類,歡迎來電諮詢呦!
【備註:本文章內容僅提供參考,如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準】
Q18:危老重建vs都市更新:獎勵、費用補助到底差多少?
時代的變遷讓老建築多了點滄桑感,也出現了安全上的疑慮,都市更新是政府很重視的一塊,為了加速都市更新的腳步,政府祭出許多獎勵,不僅有建築容積上的獎勵,也推出各項金錢補助,甚至稅務上也有減免政策,目的就是為了提升民眾參與的意願,透過都市更新為城市注入新生代的活力。
危老重建vs都市更新:獎勵、費用補助到底差多少?
項目 | 危老改建 | 都市更新 |
法律依據 | 都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則 | 都市更新條例 |
基地條件 | 1. 結構安全評估未達最低等級2. 屋齡大於三十年(含)3. 耐震未達標且不具改善效益或未設電梯 | 1. 劃定為更新地區或符合自劃更新標準2. 山坡地不適用 |
容積獎勵 | 1.3倍或原容積1.15倍 | 1.5倍或原容積1.3倍 |
面積大小 | 無限制,小面積也可以 | 最低1000平方公尺 |
時程獎勵 | 10%,採取逐年遞減2%,今(110年)邁入第五年,下修為6%。儘早於110年5月11日前提出申請,為8%。 | 無 |
同意比例 | 地主、屋主100%全體同意,若為一人地主,一戶也可以申請。 | 採取多數決,依劃定區域(2/3、3/4)協議合建:100%權利變換:80% |
審查程序 | 重建計畫:30天至75天 | 事業計畫、權利變換計畫:2年至10年 |
分配方式 | 自行協議 | 自行協議或權利變換 |
代拆機制 | 無 | 主關機關公告通知所有權人三十日內拆除,因故無法拆除實施者可向政府申請代拆,會進行協調,市府執行代為拆遷。 |
拆遷補償 | 無 | 合法建築物:按重建價格補償更詳細內容可參考以下連結:http://uract.cpami.gov.tw/module.php?i=rule&action=view&tid=C6101099062200000(會列入共同負擔) |
前期開辦費用 | 低 | 高 |
共同負擔費用 | 低 | 高 |
稅務減免 | 房屋稅:重建後減半兩年,兩年內未轉移,最高可延長十年。地價稅:重建期間免徵、重建後減半兩年。土地增值稅:無契稅:無 | 協議合建房屋稅:更新後減半兩年,兩年內未轉移,最高可延長十年。地價稅:更新期間免徵或減半、更新後減半兩年。土地增值稅:所有權人與實施者產權轉移時減徵40%,如協議現金分回無減免。契稅:所有權人與實施者產權轉移時減徵40%。 權利變換房屋稅:更新後減半兩年,兩年內未轉移,最高可延長十年地價稅:更新期間免徵或減半、更新後減半兩年。土地增值稅:所有權人與實施者產權轉移時免徵、土地第一次轉移時減徵40%、現金補償者免徵或減徵40%。契稅:所有權人與實施者產權轉移時免徵、土地第一次轉移時減徵40%。 |
政府補助 | 耐震補助:初步評估可申請補助12000元至15000元、詳細評估可申請費用的30%,最多40萬元。重建計畫補助:每案最高55000元,與5000元行政作業費。 | 設立都市更新會:新台幣八十萬元擬具都市更新事業計畫或權利變換計畫:新台幣個兩百五十萬元。補助金額上限為五百八十萬元,各項申請不得超過總補助經費的二分之一。 |
都市更新相關補助:
一、期限:每年發布補助申請期間。
二、條件:依都市更新條例第22條、第23條劃定之更新地區或更新單元,且以實施重建者為限。
三、對象:經本府同意籌組都市更新會之發起人或核准立案之都市更新團體。
四、補助金額總上限:580萬元。
五、補助標的:都市更新規劃費用。
六、申請時點、金額(以申請人提供之支出憑證為準)。
(一)設立都市更新會,共新臺幣80萬:
1.籌組階段:於本府核准籌組之日起6個月內,撥付50%補助費用。
2.核准立案:於核准設立之日起1年內,撥付50%。
3.或於核准立案時一次請領全額。
(二)擬具都市更新事業計畫或權利變換計畫,新臺幣各250萬,共計500萬元:
1.第一期更新會與受託團隊簽訂契約之日起1年內,撥付20%補助費用。
2.第二期事業計畫或權利變換計畫公開展覽期滿後1年內,撥付50%補助費用。
3.開會通知單應包括會議日期、地點、更新單元位置及範圍等,並由申請人簽名或蓋章。
4.第三期事業計畫或權利變換計畫核定後1年內,撥付30%補助費用。
七、各款項不得逾申請補助總經費1/2。
八、另更新單元若為完整街廓或面積3,000平方公尺以上者,各補助款上限得提高20%。已接受臺北市政府以外相關機關(構)補助者,其補助金額應予扣除。
參考:https://uro.gov.taipei/News_Content.aspx?n=5E79553CBBAE8DFB&s=506B98E7CD05993D
危老重建政府相關補助
評估相關補助-耐震能力「初步」評估
(1) 評估費用:中央補助每件12000元至15000元,
(2) 機構審查費用:每棟1000元。
評估相關補助-耐震能力「詳細」評估
(1) 評估費用:每件補助最多30%,不超過補助上限40萬元,不足的部分由地方政府加碼。
(2) 機構審查費用:每棟評估費用補助15%,不超過補助上限20萬元。
後期重建補助及工程貸款
(1) 後期重建補助: 每案補助5萬5000元
(2) 工程貸款補貼: 每戶最高可申請新台幣350萬的保證融資,貸款期限最長二十年,寬限期(繳息不還本)合計最長五年。
參考:https://www.cpami.gov.tw/最新消息/法規公告/28279-中央主管機關補助結構安全性能評估費用辦法.html
危老改建與都市更新的條件不同,獎勵、補助也不一樣,可以檢視自己符合的條件是哪個,再去選擇適合自己的方案,不管選的是哪個,都能讓我們居住的更安全、生活品質大大提升!
委建是什麼?合建是什麼?
(一)委建:所有權為地主,過程中與代理實施者共同合作完成都更重建,創造最大 的利潤。
1. 更新完所有利益皆為地主所有,無需分潤。
2. 發包過程採公開招標,地主可清楚瞭解營建發包單價。
3. 分回部分若全數出售,因建物價值提昇,扣除更新重建費用後,可享受更新後之最大的利益。
(二)合建:更新重建過程中,由建商主導,地主與建商按協議後比例分回。
1. 資金由建商出錢,代住戶處理所有的流程,較為方便。
2. 產權分配的土地比例、建物坪數,由「每戶私下需與建商協商、談判」達成分配協議。
- 都更重建權變分屋,依照政府審核比例分配。
- 都更危老協議分屋,依照雙方協議比例分配。
- 都更危老地主全拿(委建, 自地自建),地主分回所有坪數,但須出錢。
都市更新不是一件簡單的事,是一件勞心勞力的事,需要走很多的行政程序,過程中會遇到不少的麻煩,但只要大家同心協力,互相信任,所有的問題必能迎刃而解,會一起迎來最好的結果。有任何問題都歡迎大家來找耕薪建設,我們一起讓城市更美好!
Q19:危老都更是什麼?如何認定老屋?流程怎麼跑?都更專家來解答!
前言:
台灣不像其他國家幅員遼闊,又是以山地、丘陵為主體,約佔了台灣全島的三分之二;再加上台灣發展得早,大部分能開發的地方早已被發揮得淋漓盡致!經歷了時間的洗禮,部分房屋陸續出現老舊的問題,不僅是外觀的破舊,在肉眼看不到的地發,也可能存在土壤液化的問題!
台灣又是個地震頻繁的地區,不僅是為了市容,更為了居民的居住安全,都市更新是一件勢在必行的事情!政府很積極推動各項都市更新計畫,為了提升居民進行都市更新的意願,祭出許多優惠!都美建設願意擔起政府與人民的橋樑,我們一起守護居住安全!
危老都更是什麼?如何認定危老建築?
「都市危險及老舊建築物加速重建條例」簡稱「危老條例」,與都更計畫不同的是〝速度及效率〞,危老條例之申請流程較為簡單快速,並享有條例中的多元獎勵,包含容積獎勵、減免賦稅等優惠。
危險房屋判定
經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋 .經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
老屋判定
屋齡30年以上,無電梯,耐震能評估未達一定標準者,或屋齡30年以上,有電梯,經耐震能力評估未達一定標準,且詳細評估判定改善不具效益者。
簡單來說,若建物在都市計畫土地內,非具保存意義的歷史建築,符合危險需強制拆除定義的房屋,或屋齡超過30 年以上,耐震評估未達標準,且無電梯,或有電梯但結構詳評後改善不具效益者,即符合危老重建資格。
台北市危老重建程序有哪些?
政府為積極協助人民解決建物重建問題,積極啟動「危老重建推動師」培訓計畫,籌組跨領域跨專業的服務團隊,目前台北市政府也持續廣設「危老重建工作站」,為人民提供免費的在地化諮詢服務,讓大家看得到、找得到、用得到。
1. 各縣市政府受理「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的業務窗口提出申請。
2. 經開業建築師評估適用危老條例申請耐震能力之簽證說明書。
3. 取得建築物所有權人二分之一以上之同意並出具同意暨委任書。或公寓大廈區分所有權人會議決議通過之會議紀錄。
4. 主責單位進行危老資格審查,確認建物是否為歷史建築須保存,並進行結構評估(需檢附文件,並可申請評估費用補助)。
5. 取得全體土地及建築物所有權人之同意,擬定重建計畫申請重建。
6. 提出建照及拆照申請,核發完成,即可進行施工。
7. 重建完成核發使用執照,開始進入地價稅及房屋稅減半徵收優惠。
都市更新中包含許多繁瑣的規定,以及許多相關法條,若有疑問不只可以向正設立的窗口尋求協助,也可以來找都美建設呦!
台北市危老都更適用法律是?裡面有哪些注意事項?
『都市危險及老舊建築物加速重建條例』的誕生是為了保護國民生命財產!
這個條例加速了全體同意有共識重建的管道,因為台灣地震頻繁,但那些老舊的建物普遍耐震能力不足,因此政府加速了本條例的誕生。
簡單、快速、有獎勵!是本條例的三大目標,比起都市更新所設立的門檻,都市危險及老舊建築物加速重建條例可以更快速地進行更新重建,而且小基地也可以進行重建!
申請時間與程序
重建計畫應於116年5月31日前提出申請。並且確認是否為合法建築物,以及結構評估是否符合規定,這兩個為進行危老改建必要條件,若符合即可提出申請。
減免稅賦
條例施行後五年內申請重建,享有稅務減免優惠。重建期間免徵地價稅、重建後地價稅及房屋稅減半徵收兩年、重建後未轉移所有權者,房屋稅減半徵收得以延長。
都美建設危老都更諮詢
不論您是想知道相關法律問題、重建的運作流程、成立自辦更新會、還是合約的眉眉角角,都歡迎來電諮詢呦!只要有意願我們都能進行協助,不管是自建或是找我們合建,都可以一起評估討論,重建的道路上都美建設一路相陪!
Q20:危老重建成本費用是不是很貴?要準備多少?500萬夠嗎?
前言
政府為了鼓勵民眾參與危老重建,祭出許多優惠,但優惠及補助是逐年調降的,換句話說,趁現在好康多多,若您有老房屋符合這樣的條件,當然要盡快危老重建囉!但重點是,民眾的預算有限,且執行危老重建多為私人單位組織,實際上應該要花多少費用?一般民眾比較沒有這樣的概念,今天就帶大家來深入了解吧!
危老重建相較於都市更新,門檻更低!
都市更新共需有三個流程需執行,包括事業概要、事業計畫及權利變換計畫,前期大約就需要500萬~600萬的費用;而危老重建只需要準備建築師費用、營建費用及專案管理費用就可以開始執行,對比之下,危老重建門檻是較低的,花費也較省!
危老重建建築成本
(一)事前費用
1. 初步評估:
l 台灣省結構工程技師公會:
a. 樓地板面積未滿3,000m²:每棟12,000元。
b. 樓地板面積3,000m²以上:每棟20,000元。
l 社團法人臺灣省土木技師公會:
a. 每幢貳棟以下者(含),樓地板面積3,000m²(含)以上者:2萬元;
樓地板面積未滿3,000m²者:2萬元。
b. 每幢參棟以上者(含)。樓地板面積3,000m²(含)以上者:N*1萬元;
樓地板面積未滿3,000m²者:0.8N*1萬元。
(二)危老主要費用
1. 建築師費用:建築設計費;考量建築結構、營造、室內設計等規劃。
2. 營建費用:建築營造費用
3. 專案管理費用:
l 前期規劃及評估
l 營建管理
l 銷售管理
內容引用至:都更諮詢工作站
其他費用參考:https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/48381/
危老重建成本費用降低很多!因為有補助!
補助項目 | 補助內容 |
耐震能力「初步」評估補助 | (1) 評估費用:補助每件1萬2000元至1萬5000元,(2) 機構審查費用:每棟1000元。 |
耐震能力「詳細」評估補助 | (1) 評估費用:每件補助最多30%,不超過補助上限40萬元,不足的部分由地方政府加碼。 |
機構審查費用: | (1) 耐震能力初步評估結果未達最低等級,經檢附審查通過之證明文件者,每棟6000元。(2) 每棟評估費用補助15%,不超過補助上限20萬元。 |
重建計畫補助 | (1) 每案補助5萬5000元(2) 行政作業費5000元 |
工程貸款補貼 | (1) 每戶最高可申請新台幣350萬的保證融資(2) 貸款期限最長20年,寬限期(繳息不還本)合計最長5年。(3) 貸款成數最高可達9成 |
危老重建賦稅減免 | (1) 重建期間免徵地價稅。(2) 重建完成後2年內的地價稅及房屋稅減半徵收。(3) 建後未移轉所有權者,房屋稅減半徵收期間可延長10年,若房屋未移轉,則房屋稅最長可減半徵收12年。 |
危老條例再修法:
現行危老條例於109年5月9日屆滿,所以立法院於109.04.17三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」第3條、第6條、第8條條文修正草案,修法後,危老重建的容積獎勵從原來10%,調整為從109年5月條例屆滿3年後,於112年開始未來5年時程獎勵依8%、6%、4%、2%、1%逐年遞減。
此次危老條例修法,共有3大重點:
2. 增訂規模容積獎勵項目:
危老建築物基地加計合併鄰地面積達200平方公尺者,給予基準容積2%獎勵,每增加100平方公尺,另給予基準容積0.5%獎勵
3. 鬆綁鄰地合併限制,減少畸零地。
詳細內容請參閱:
新聞資訊參考:
https://newtalk.tw/news/view/2020-04-17/392949
危老重建成本費用是不是很貴?要準備多少?500萬夠嗎?跟老公寓補強結構比一比!
都更光前期就大約需要500~600萬的費用,民眾如果想推動便要自行籌資,對於一般民眾而言負擔較為沉重,所以多轉而選擇危老重建,相較於都更的花費,危老重建只要準備建築師費用、營建費用及專案管理費用就可執行。
對於預算不夠的民眾,有部分的人考慮以結構補強方式進行,但公寓結構補強費用大約需要200~300萬,而且還會減少室內空間,屋齡也不會因此改變,所以一般民眾的接受度不高。
如果以台北市的案例比喻,一個200坪基地的八層樓高的建物,約花費3800萬就能夠重建,以上資金由同意戶均攤,每戶分攤之金額,其實與公寓結構補強花費相差不遠,但以重建完工後可能創造高於重建費的價值,因此也成了危老改建的最大誘因。
經費預算無法統一標準,因為每個老屋的建築狀況都不相同,花費的金額當然也會有落差,但要維護居住安全勢必得有一筆大花費,就好比裝潢,多數人願意花錢把家妝點漂亮,因為有直接的效果,但比起表面的裝潢,其實更應該考量居住安全、避免生命財產的威脅,這些才是更加重要的!
原文網址: 民怨沒錢危老重建 專家:觀念要改! | 好房網News https://news.housefun.com.tw/news/article/559359239165.html
結論
危老重建已經執行上路很久了,政府與民間都漸漸習慣,也越來越多資訊可以供民眾參考,不用擔心行政流程卡卡!趕快跟上這波安全住宅列車吧!
【備註:本文章內容僅提供參考,如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準】