危老專區

您是否有住宅安全的危機意識呢？為了能讓住宅永續居住、安全無虞，讓我們的家成為名符其實的避風港，政府訂定都更及危老重建相關條例，並鼓勵民眾申請，其中「房屋耐震評估」在危老重建中扮演著決策性的角色，〝危老條例〞申辦資格其一便是需要符合房屋耐震評估等級，才可進行危老重建後續流程，因此今天要帶大家來了解什麼是房屋耐震評估？又該如何申請呢？

一、房屋耐震評估是什麼？

「房屋耐震評估」白話一點說就是“房屋健康檢查”，評估分為兩種，初步評估（初評）和詳細評估（詳評），初評將進行初步判定房屋危險等級，「甲級」＝ 安全、「乙級」＝ 有安全疑慮、「未達乙級」=危險建築，被判定「未達乙級」房屋則直接符合危老資格，「乙級」的房屋，便需要再進行下一步的詳評，詳評後結果若補強成本大於重建成本的1/2，才符合危老重建申請資格。

依照都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法第3條，建築物所有權人逾半數之同意，並推派一人為代表，檢附逾半數之建築物權利證明文件及建築物使用執照影本或經直轄市、縣(市)主管機關認定之合法建築物證明文件，委託經中央主管機關評定之共同供應契約機構（以下簡稱共同供應契約機構）辦理。

二、什麼時候需要耐震評估？

都市計換範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物，且符合以下各款之一者：

(1) 危險房屋判定

• 經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋 ．經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

(2)老屋判定

• 屋齡30年以上，無電梯，耐震能評估未達最低等級者；或屋齡30年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者。
• 若建築物在都市計畫土地內，非具保存意義的歷史建築，符合危險需強制拆除定義的房屋，或屋齡超過 30 年以上，耐震評估未達標準，且無電梯，或有電梯但結構詳評後改善不具效益者，即符合危老重建資格。

三、台北市房屋耐震評估申辦流程

耐震評估分為初步評估和詳細評估兩種，若初評為乙級之建築，則需進行詳評；另外，台北市政府目前有提供線上申請房屋耐震評估補助部分費用，較為方便快速！

※線上申請連結 >>> 台北市政府市民服務大平台

1.台北市房屋耐震評估流程

(1) 甲級（尚無疑慮）、乙級（尚有疑慮，但屋齡30年以上無升降設備者）

1. 取得半數所有權人同意，並出具委任書；或所有權人會議決議通過
2. 申請人檢具申請書及相關文件，向評估機構提出初步評估申請
3. 評估機構指派評估人員到場評估
4. 後續取得全體土地及建築物所有權人之同意，擬具重建計畫申請重建。

(2) 乙級（尚有疑慮，屋齡30年以上具升降設備者）

1. 取得半數所有權人同意，並出具委任書；或所有權人會議決議通過
2. 申請人檢具申請書及相關文件，向評估機構提出初步評估申請
3. 評估機構指派評估人員到場評估
4. 向評估機構申請耐震能力“詳細”評估
5. 申請人檢具初步評估報告書及相關證明文件向建管處提出補助費用申請
6. 後續取得全體土地及建築物所有權人之同意，擬具重建計畫申請重建。

(3) 未達乙級（瀕危）

1. 取得半數所有權人同意，並出具委任書；或所有權人會議決議通過
2. 申請人檢具申請書及相關文件，向評估機構提出初步評估申請
3. 評估完成
4. 後續取得全體土地及建築物所有權人之同意，擬具重建計畫申請重建。

四、房屋耐震評估可申請那些補助？

1.評估相關補助-耐震能力「初步」評估

(1)  評估費用:中央補助每件1萬2,000至1萬5,000。

(2)  機構審查費用:每棟1000元。

2.評估相關補助-耐震能力「詳細」評估

(1) 評估費用:每件補助最多30%，補助上限40萬元，不足的部分由地方政府加碼。

(2) 機構審查費用:每棟評估費用補助15%，不超過補助上限20萬元。

五、房屋耐震評估補助申請資格？

◆ 初步評估

• 公寓大廈已成立管理委員會並依公寓大廈管理條例完成報備者，以管理委員會主任委員或管理負責人為申請人。
• 公寓大廈未成立管理委員會，且未推選管理負責人者，應有區分所有權人數及區分所有權比率逾二分之一同意（但區分所有權同意比率已逾三分之二者，則區分所有權人數同意比率無限制），並推派一人代表為申請人。
• 非公寓大廈者，以房屋所有權人為申請人。

◆ 詳細評估

• 公寓大廈已成立管理委員會並依公寓大廈管理條例完成報備者，以管理委員會主任委員或管理負責人為申請人。
• 公寓大廈未成立管理委員會，且未推選管理負責人者，應有區分所有權人數及區分所有權比率逾二分之一同意（但區分所有權同意比率已逾三分之二者，則區分所有權人數同意比率無限制），並推派一人代表為申請人。

房屋耐震評估是危老重建的重要關鍵，不僅可以了解目前房屋危急程度，在未來重建時也能針對該環境的建築問題進行優化調整。

海砂屋都更申請是近年來受到廣泛關注的議題之一，隨著都市發展的快速推進，海砂屋的居住問題成為了都市更新的重要一環。在新北市，進行海砂屋都更（又稱防災型都更），實施者可以獲得政府給予的重建或加勁補強補助金，幫助民眾減輕一部分建設負擔。此外，海砂屋都更申請還可以申請相應的稅務減免、以及額外的容積獎勵，提高民眾申請海砂屋都更的意願。

在本篇文章中，我們將全面解析新北市海砂屋都更申請的補助、稅務減免、容積獎勵、同意比例以及申請程序等相關事項，希望能為大家提供更清楚的海砂屋都更細節。

一、新北市海砂屋鑑定標準及範圍

針對海砂屋的鑑定，會比一般建物鑑定來得更詳細，其中包含混凝土檢測、水溶性氯離子含量等，若氯離子含量高於一定標準且混凝土抗壓強度不足，就可能被判定為海砂屋「高氯離子建築物」，以下是關於新北市海砂屋鑑定標準及範圍，提供給大家參考。

新北市「高氯離子建築物」經鑑定符合下列情形之一者，得辦理拆除重建：

＊以下規定十分專業，且相關認定數據均會不定期修正，故僅供參考，最新規定仍以申請時為準，也應委由專業鑑定機構辦理。

1. 混凝土水溶性氯離子含量樓層平均值0.6kg/m3以上、中性化深度檢測樓層平均值2公分以上，且經詳細耐震能力評估，任一方向地面以上樓層之崩塌地表加速度低於150cm/sec2等3項檢測結果之樓層數與總樓層數之比值（以下簡稱樓層比）4/1以上者。
2. 混凝土水溶性氯離子含量平均值0.3kg/m3以上且混凝土抗壓強度平均值小於0.45f’c之樓層比2/1以上者。
3. 混凝土水溶性氯離子含量平均值0.9kg/m3以上、中性化深度檢測樓層平均值2公分以上之樓層比2/1以上者。
4. 混凝土水溶性氯離子含量平均值0.6kg/m3以上、中性化深度檢測樓層平均值2公分以上之樓層比4/3以上者。前項樓層比之計算，除詳細耐震能力評估應以地面以上樓層計算外；其餘樓層比之計算，應含地下層。
5. 「高氯離子建築物」經鑑定結果，混凝土水溶性氯離子含量平均值0.6kg/m3 以上且補強防蝕處理費用超過重建費用達75%者，由鑑定機構建議並經本府依第四點第一項審議會議決議者，得辦理拆除重建。

鑑定報告應載明事項：

1. 鑑定標的物基本資料。
2. 鑑定範圍。
3. 鑑定內容、項目。
4. 鑑定經過。
5. 現況勘查結果（含現況照片）。
6. 載明事項之鑑定結論：
   • 應有明確須拆除重建或補強防蝕之處理建議。
   • 鑑定結果為拆除重建者，應提供三年內該建築物臨時性安全維護之建議。
   • 鑑定結果為補強防蝕者，提具補強防蝕處理之計畫書圖、估價書。

鑑定報告鑑定內容、項目：

各樓層混凝土檢測取樣數至少每200平方公尺一件，每樓層不得少於3件，取樣位置須均勻分布。

1. 混凝土檢測：氯離子含量、抗壓強度、中性化深度。
2. 損害現象（配合照片說明）。
3. 其他必要之項目。

＊小提醒

未依自治條例限期命令拆除建築物的所有權人，將處新台幣3萬元以上6萬元以下罰鍰，並得按次處罰，必要時，得依建築法規定強制拆除，其拆除費用由所有權人負擔。若未依限期命令停止使用建築物或規定期限內進行結構安全勘查評估者，將處新台幣5,000元以上6萬元以下罰，並得按次處罰，必要時，得依行政執行法規定停止供水、供電。

二、新北市海砂屋都更補助

基本上依照目前「新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物處理自治條例」規定，海砂屋僅有兩種補助，一是「重建」補助，二是「加勁補強或防蝕處理」補助，拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請。針對經濟或社會弱勢者，還會協助安置或給予租屋補貼、重建工程必要之融資貸款信用保證，以減輕弱勢族群負擔。

這邊要注意的是，高氯離子建築物自核定日起，逾三年才拆除完成者，補助金額每年減少10%。減少後之補助金額，不得少於應補助金額20%。所以如果以鑑定完成，是要拆除重建的，一定要把握時間趕快執行，以免影響補助權益。

此外，鑑定費用尚未有補助，但預計2023.6月之後，新北市政府將使用600萬元第二預備金，提供鑑定費用補助，而每案約可補助50-60萬元，後續政策公布我們會持續更新給大家。

1.新北市海砂屋「重建」補助

符合規定者，得於完成拆除工程後依建物登記之主建物面積計算補助金額。每平方公尺補助新臺幣2,000元，每戶最高補助20萬元。申請拆除重建經本府專案核准者，得先行核發20%補助款。補助款戶數之計算以使用執照為準。

2.新北市海砂屋「加勁補強」補助

高氯離子建築物所有權人於完成補強防蝕工程後，得向新北市政府申請補助，每平方公尺補助1,000元，每戶最高補助10萬元。

3.新北市海砂屋租金補助

「高氯離子鋼筋混凝土建築物」於中華民國116年9月1日前，經新北市政府核准拆除者，其所有權人得於領得拆除執照之次日起6個月內，向執行機關申請租金補助。補助金額以租賃契約所載金額為準。但每月最高補助上限為新臺幣4,500元，並以1年為限。

三、新北市海砂屋都更稅務減免

根據「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」海砂屋重建補助涵蓋地價稅及房屋稅，地價稅最高可全額補助，房屋稅則是補貼50%，可以間接減少民眾負擔，專案期限自 111 年 9 月 1 日起實施5年。

四、新北市海砂屋容積獎勵

新北市海砂屋容積獎勵可以走防災型都更，目前是採用「防災2.0專案」又稱「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」，主要結合納入都市更新規範，針對同意比率已達9成，或未同意戶為1戶的海砂屋都更案件，給予1.5倍原建築容積或基準容積重建，定額50%，但不得再申請其他容積獎勵，專案實施期間自2022年9月1日到2027年8月31日。

五、新北市海砂屋都更同意比例

新北市府針對海砂屋、具急迫性的危險建築物辦理更新重建，可透過迅行劃定更新地區降低同意比率，從原本80％降為50％，期盼藉此提高民眾對海砂屋都更的意願。

六、新北市海砂屋都更申請程序

新北市受都市計畫法限制，實施都市更新地區，除容積移轉外，各項獎勵上限為1.5倍，所以新北推出防災型都更，讓海砂屋改建方式更多元。

防災型都更針對危險建物及海砂屋，有兩種改建模式，一種是走都市計畫程序，一種是併都市更新辦理。(如下圖)

七、新北市海砂屋都更申請案例

*新聞來源：新北市都市更新處

【新北市訊】蘆洲1處35年的社區於110年被認定為海砂屋，社區住戶凝聚共識啟動重建，新北市住都中心去年11月與社區簽約後，協助向新北市府提出劃定更新地區，而新北市府都市更新處已於112年3月22日公告實施，不僅同意比例從80％降低至50％，更享有時程獎勵，將加速都更程序。

蘆洲長安街路段共有3處海砂屋，其中1處海砂屋社區已由新北市府協助於108年公告劃定更新地區，1處自行整合重建中，而本處於110年經由新北市府「挺安全方案」鑑定為海砂屋後，由新北住都中心進場輔導整合。

新北市府城鄉局長黃國峰指出，該處約3棟各5層樓高的老舊建物，共約60戶住戶，目前現況為天花板水泥塊掉落。新北市住都中心去年與社區簽約後，除向新北市府提議劃定更新地區，也協助社區籌組更新會，未來將提供一條龍的專案管理服務，協助住戶加速更新的進度。

在新北市蘆洲，有海砂屋一條街之稱，也被新北市政府列為首要進行海砂屋都更的順位，而在條例發布後，因為獎勵增多、程序變簡單，已有許多蘆洲海砂屋都更案例一一進行中，也開始普及化。所以若大家有發現自家房屋有嚴重壁癌、牆壁剝落漏水等疑似有海砂屋狀況，可以請政府合可的專業機關來鑑定，一同守護自己與家人的居住安全。

隨著城市的發展和變化，都市更新已經成為當代城市發展的一個重要課題，在都市更新中，分屋方式一向是地主最在意環節，目前都更主要存在2種分屋方式，分別是「合建分屋」、「權利變換分屋」。然而，這2種分屋方式有什麼區別？對於地主來說，又有什麼影響呢？在本文中，耕薪將一一說明，幫助民眾更好了解都市更新分屋的細節。

一、合建分屋定義解釋

合建分屋是指地主與建商合作進行開發和建設，由地主岀地，建商負責建蓋，並按一定比例享有建築物內部分戶的產權，地主和建商會先行簽訂合建協議，協議內容通常會約定雙方在該地段興建建案的方式、面積、比例、權益分配、盈虧分配等細節，然後再開始進行建設。在合建分屋中，地主通常不需要負擔建設費用，而是以土地權益作為資本投入，建商負責建造建案，並在建案銷售後將利益分成。

1.合建分屋3種方式

(1) 合建分屋

「合建分屋」是較為常見的都更分配模式。建商和地主會在事先約定的比例下分配建物的戶數，然後各自出售分配的戶別。以一個150戶的大樓為例，若約定好64拆，那麼建商會拿回60個「建商戶」，而地主則會拿回90個「地主戶」。雙方都可以自行出售其分配的戶別，地主戶可以自行出售房屋，也可以合建商委託代銷公司一起銷售。

(2) 合建分售

「合建分售」是指建商負責出售房屋，而地主則負責出售土地。當有買家想購屋時，建商與買家雙方簽訂『房屋買賣契約』，地主則是與買家簽訂『土地持分契約』。除了和買家各自簽訂契約外，建商與地主會各自收取購屋款和土地款。簡單來說就是採用「合建分售」模式，一般都是由建商負責銷售。至於管銷成本、其他花費等，則由雙方在合約中事先約定好。

(3) 合建分成

「合建分成」特點在於建商和地主會依當初約定的房地價金比例來分成，管理跟銷售成本也會一起均攤，房地價金的部分舉例來說，假設建商與地主約定的價金比例為是64拆，房屋銷售總額為5,000萬，那麼建商會分到2,000萬元，地主則分回3,000萬元，等於是以總額來拆帳。

都更筆記重點整理：「合建分屋」是建商地主分房屋來賣；「合建分售」是建商賣房，地主賣地；「合建分成」則是依房屋售出總額按約定比例拆帳。

二、權變分屋定義解釋

權利變換是指地主提供土地，建商提供資金和技術建造房屋，共同參與實施都市更新事業，在都市更新計畫實施完成後，會依政府核可的評鑑機構評估的土地權利價值，來分配建築物及其土地之應有部分與權利金。

三、都市更新2種分屋方式對地主有什麼影響？

1.採用合建分屋

地主可以透過合建分售的方式參與都市更新，但需要承擔部分都更成本，也需要跟建商共同經營銷售。在這種模式下，地主可以獲得一定的土地收益和建設利益，不過就要看地主怎麼跟建商談，需要注意協議的細節，例如權益分配、盈虧分配等。

2.採用權利變換分屋

地主可以透過權利變換分屋的方式換取新居住權，通常不需要承擔建設成本，一切分配都依照政府的規定走，所以是最沒有爭議最公平的分屋方式。

不同的分屋方式對地主的影響不同，重點在於地主需要仔細了解每種分屋模式的細節和風險，才能做出明智的選擇。但其實不管是哪種分屋，以實務上來說，多數還是會選擇「權變分屋」，比較沒有爭議糾紛，才能順利完成都更。

在台北市約有72萬戶屋齡超過30年，佔台北市住宅34%，是相當高的比例，加上高齡人口不斷攀升，這些老舊建築的防災和抗震能力已明顯不足，使得都市更新的必要性和迫切性更加凸顯。

為了推動台北市的都市更新，109年政府擬定了「公辦都更2.0」，又於110年推出了「整建維護2.0專案計畫」，整建維護能夠在短時間內改善居住安全和品質，並希望透過此計畫可以「環境永續、整合快速、在地共創」的更新模式，提高民眾整建維護的意願，進而達到改善都市建築的安全性和市容景觀之目的。而本文將為大家詳細介紹「台北市整建維護2.0計畫」，看看如何申請、有哪些好處、流程又該怎麼跑？

一、台北市整建維護2.0｜政府推出3大策略

整建維護所需的期程較短，需要的經費相對低，而且透過整建維護還能延長建築物約10-20年的壽命，因此台北市政府透過公辦整建維護計畫中的3大策略，提升補助額度、精進措施與效率。

1.指認整建或維護策略地區

透過台北市政府都市更新處，來指認「整建維護策略地區」，只要民眾住宅符合條件，就可以申請整建維護補助。

2.公辦整建維護試辦計畫

以公私協力合作的方式整合資源，包括陪伴員、建築師等整維輔導團，讓社區推動整建維護的意願更高、更有量能。

3.全市性整建維護精進措施

為推動整建維護效能，台北市政府精進相關配套措施，並將審議流程簡化，加速整建維護效率。

二、台北市整建維護2.0｜補助金額多，提高整建申請誘因

台北市政府公告整建或維護策略地區之「都市更新整建維護補助」申請案，每案補助金額為核准補助項目總經費的 75%，補助額度以不逾新臺幣 1,500 萬元為上限。

此外，除了一般民眾可以申請補助，為確保台北市重要景觀軸帶沿線建物外牆安全性及形塑整體都市景觀，自 110 年起，位於整建或維護策略地區的商辦大樓，可以依據「台北市都市更新整建維護規劃設計及實施經費補助申請暨審查原則」申辦外牆整新補助。

三、台北市整建維護2.0｜實施範圍、適用對象

1.「整建維護2.0專案計畫」實施範圍

圖片出處：台北市政府都發局

1. 重要景觀軸線
   • 忠孝東、西路及市民大道：串聯東、西區門戶
   • 中山北路、捷運淡水線（臺北車站至士林站）

2. 臺北市整建住宅及華江地區住宅
3. 配合都市更新計畫指認之整建或維護策略地區
4. 配合公辦都更 2.0 政策轉軌之整建或維護策略地區

2.「整建維護2.0專案計畫」適用對象

1. 基地位於指認的「整建或維護策略地區」。
2. 屋齡需達 40 年以上
3. 同一建造執照或至少一幢的合法建築物
4. 基地面積達 500 平方公尺以上
5. 以四五層樓公寓為原則

四、台北市整建維護2.0｜同意比例

土地及建築物所有權人第一階段同意參與公辦整建維護意願達75%以上，或戶數達 75%以上者，就符合第一階段意願門檻；經審議會通過後，可指認為整建或維護策略地區，後續第二階段應依都市更新條例規定的同意比率90%辦理事業計畫審議事宜。

另外，因應台北市府此計畫欲加快整建維護效能，所以如果同意比例達 100%的「都市更新整建維護補助」案件(套餐A)，就可免舉辦公展及公聽會與聽證，加快都市更新審議程序。而「老舊公寓增設電梯補助」案件(套餐B)，則以書面行政審查；「老舊建築物修繕補助」(套餐C)將審查項目及作業精簡、明確化，加速審查流程。

五、台北市整建維護2.0｜申請流程

圖片出處：台北市政府都發局

1.第一階段意願整合與申請

在意願整合階段，土地所有權人可以藉由台北市政府「整建維護輔導團」取得相關協助，他們將依個案需求，協助進行社區現場勘查、相關法令說明、初步規劃評估及財務估算等服務。若符合整建維護計畫適用對象條件，以及達第一階段 75%意願門檻者，只要由其中一名所有權人提出申請即可。

2.市府跨局研議、審議評估

送件後由台北市府跨局處專案研議，並提請至本市都市更新及爭議處理審議會，針對個案先行研議其申請項目與相關需求條件、辦理必要性及可行性，並協助分析建築、都市計畫相關法令疑義。經審議會研議通過者，台北市府將啟動後續競圖及初期規劃設計作業，未符合專案條件者也將協助轉介依現有補助規定申請整建維護。

3.競圖與初期規劃設計

經過前述評估具可行性者，就能參考及採用政府採購法的精神辦理「公開競圖」，此競圖優勝作品將作為社區規劃構想藍圖，同時成為社區溝通整建維護細節的基礎。

4.第二階段意願確認、成立管委會

第二階段要同意比例達90%，且社區須自行成立管理委員會，並與重建維護規劃團隊溝通實際建築規劃設計等事宜。

5.事業計畫審議階段

實施者依都市更新條例規定，辦理都市更新、都市設計及土地使用開發許可等相關審議程序，並由實施者依據「台北市都市更新整建維護實施辦法」辦理補助。

6.執行施工

由實施者辦理後續動工發包前置作業、工程施工與申請補助等事宜，也可以視情形委由台北市府協助代辦。

經過台北市整建維護2.0懶人包計畫的推行，不僅能夠在短時間內改善居住安全和品質，也有效延長建物的生命週期。同時，透過全市性的精進措施，流程更加簡化、申請更簡單、門檻更低，提高民眾辦理整建維護的意願。這樣才能達到城市永續發展的目標，提供民眾安全的居所，實現居住正義，以公私合作的方式，攜手努力共同打造一個更美好、更宜居的城市。

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在台灣，海砂屋被列為危險建築，也是一直以來人們擔憂的居住問題，海砂屋原名稱之為「高氯離子混凝土建築物」，因為在建蓋房屋所使用的混凝土被添加了海砂，而海砂中含有高氯離子，因而得名。

氯離子會使牆面出現壁癌，甚至腐蝕鋼筋、讓混凝土剝落，影響整體的房屋結構、減少房屋壽命，若遇地震、颱風、豪雨等天災，原本是避風港的「家」，可能一瞬間變成最危險的地方。因此為改善海砂屋的問題，政府制定了「海砂屋重建都更」相關政策，本文將針對海砂屋都更申請、補助、容積獎勵等一一做說明。

一、台北市海砂屋鑑定標準及範圍

若建築物結構體之硬固混凝土中最大水溶性氯離子含量超過 0.6kg/m3者，就會被認定為「海砂屋」，後續將視鑑定情況拆除重建或加勁補強、防蝕處理。但因目前鑑定尚未有補助費用，所以鑑定費用則須由民眾自行負擔。

鑑定機關(構)受託辦理高氯離子混凝土建築物鑑定時，所作之試驗工作須委由經「財團法人全國認證基金會」(TAF)認證合格之機構為之。

其鑑定內容應符合下列鑑定原則：

1. 各樓層混凝土檢測取樣數至少每 200 平方公尺一個，每樓層不得少於 3 個。
2. 損害調查：
   • 損害現況紀錄及照相。
   • 裂縫量測：含裂損狀況、裂縫寬度及長度。

3. 檢測項目應包括下列事項：
   • 鋼筋檢測：目視檢測或斷面量測為主，必要時增加腐蝕速率檢測。
   • 混凝土檢測：抗壓強度、氯離子含量、中性化深度及鋼筋保護層厚度檢測。

※海砂屋都更小提醒※

經鑑定須拆除重建或補強之建築物，應於限期內重建或改善，逾期者得處五千元以上至六萬元以下罰鍰，必要時得按次處罰。其仍未停止使用者，得依行政執行法規定處以怠金及停止供水供電。逾期未拆除者，依建築法規定，得強制拆除，拆除費用由所有權人負擔。

二、台北市海砂屋都更補助

針對海砂屋，台北市政府依據「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」有兩種做法，一是鑑定結果屬高氯離子混凝土建築物，並建議應拆除重建或整幢（棟）辦理鑑定者，就必須重建都更。

二是經鑑定可加勁補強或防蝕處理者，都發局應命建築物所有權人，在指定期限內，依鑑定報告之具體處理措施完成加勁補強或防蝕工程，其建築物應列管並公告之。也就是說，如果經鑑定屋況還不算太差的，只要加強結構、做好防蝕處理即可，那就不需要重建。因此，相關補助也會有所不同。

1.台北市海砂屋「重建」補助

拆除重建補助費用，每戶補助新臺幣20萬元。且預計2023下半年，台北市政府擬定將新增「海砂屋鑑定補助」，預計每案補助60萬元，目前此政策尚未公告。

*新聞參考來源：自由時報

2.台北市海砂屋「加勁補強」補助

鑑定為「加勁補強」者，在指定期限內，依鑑定報告之具體處理措施完成加勁補強或防蝕工程，每戶補助新台幣10萬元。

三、台北市海砂屋都更稅賦減免

前述有提到，因海砂屋都市更新有兩種做法，所以稅務也分為兩個區塊來做減免。重建有補助地價稅及房屋稅，而加勁補強只有補助房屋稅。

1.台北市海砂屋「重建」稅賦減免

海砂屋重建只要依規定期限內申請建造執照，就可依下列規定申請地價稅及房屋稅補貼。

海砂屋重建也可以都更，所以如果你不想只申請海砂屋獎勵的話，也可以併照中央政府制定的「都市更新條例」來進行，那麼還可以依都市更新條例第 67 條規定申請減免稅捐，同時也代表所有容積獎勵、程序都得依照該條例實施。

2.台北市海砂屋「加勁補強」稅賦減免

加勁補強的稅務減免就比較單一，僅有房屋稅而已。經鑑定必須加勁補強、防蝕處理或拆除重建者，都發局應通知主管稅捐稽徵機關依法減半徵收房屋稅。

四、台北市海砂屋容積獎勵

依據「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」規定，是鑑定結果屬高氯離子混凝土建築物，並建議應拆除重建或整幢（棟）辦理鑑定者，在5年內申請重建可適用容積獎勵30% ，但超過五年的話，容積獎勵則會逐年遞減。

1.容積獎勵上限

• 原容積率之30%
• 原總樓地板面積之30%

2.容積獎勵時程

在5年內申請海砂屋重建，可申請容積獎勵最高30%，從第6年起，每年折減5%容積獎勵，折減後不得低於10%。

五、台北市海砂屋都更同意比例

在台北市為都市更新地區範圍內的海砂屋，可以公劃更新地區，因此只要土地及合法建築物所有權人，達都更同意門檻1/2以上，就可依都更條例第37條規定，向市府申請都市更新計畫或權利變換計畫報核。

如果取得全部所有權人同意、或同意比率達90％以上同意且無爭議，在台北市則可以按照「168專案」或優先排會審議的方式加速重建申請程序。

六、台北市海砂屋都更申請程序

1. 向台北市政府建管業務窗口提出申請。
2. 經開業建築師評估鑑定建築狀況。
3. 取得建築物所有權人 1/2 以上之同意並出具同意暨委任書。或公寓大廈區分所有權人會議決議通過之會議紀錄。
4. 主責單位進行資格審查，確認為海砂屋。
5. 進行都市更新事業計畫及權利變換計畫審議。
6. 核定後，提出建照及拆照申請，核發完成，即可進行施工。
7. 申請土地及建物無法使用之稅賦減免。
8. 重建完成，核發使用執照。
9. 申請地價稅、房屋稅50%減免。

為了市民的居住安全，台北市政府提供了補助、容積獎勵等措施，未來還會新增建築物鑑定補助，以鼓勵民眾重視自己的房屋品質，去改善海砂屋可能帶來的危險問題，若您也有想要申請海砂屋都更，希望這篇文章有幫助到各位，也歡迎找我們都美建設來協助都更重建哦！

本文封面圖取自：厚昇工程顧問有限公司

隨著都市化進程的加速，城市老舊住宅逐漸嚴重，讓人們居住品質愈來愈受到影響，為此，政府陸續推出了一系列都市更新政策，其中包括了「新北市都更3箭」政策，這項政策的目的是為了推動都市更新，改善老舊住宅問題、提升城市居住品質。

其實「都更3箭」已推出一段時日了，涵蓋了許多都更面向，主要是從捷運站周邊、新北市主要幹道沿線做“點線面”發散式的都市更新，並以危老建物優先推動。大家一定好奇那到底這3箭的詳細內容是什麼？因此本文將介紹新北市都更3箭政策的具體措施這項政策，並探討對於民眾來說，實際上會有哪些影響？

一、新北市「都更3箭」政策介紹

新北市都更3箭政策主要針對老舊建築問題，並透過三大措施來促進建築物更新。此政策的目的是為了提高居住安全、促進城市發展，以及改善環境品質。此外，為了鼓勵民間自行辦理都更，政府建立了多元化的都更機制，讓新北市民能夠依據基地條件自由選擇最適合的都更方式。同時，政府也透過簡化行政程序，加速都更計畫的審議速度，深耕社區並實施行動治理，讓市民能夠感受到都更政策的成效。接下來，我們就來為大家介紹到底什麼是「都更3箭」！

都更3箭 第一箭：捷運到哪、都更到哪

採用「大眾運輸導向型發展(TOD）」為導向的都市發展策略，捷運蓋到哪、就都更到哪，帶動新北市捷運站周邊發展，讓民眾可以透過輕鬆步行即能達到就業、就學、居住及消費等一日生活圈之目的。

未來捷運周遭將增加托老、托幼及社會住宅或留設公共運具停等空間等公益性設施，並提供最高“50%”增額容積，推動捷運站及適用範圍共計56站。本次變更內容除修正增額容積價金計算方式改估價方式辦理外，並將適用範圍再擴大、調整公益性設施回饋可依申請增額容積量案比例回饋，另涉及共享停車空間部分，若經市府交通主管機關同意，就能改以代金方式繳納。

都更3箭 第二箭：主幹道沿線環境優化

為改變新北市主幹道沿線城市風貌，檢討都市計畫法新北市施行細則及擬定建築物整建維護之推動措施，以加速市容風貌改善。

依108年7月3日修正實施「都市計畫法新北市施行細則」第三十九條之二規定，在本市境內主要幹道寬度達20m以上沿線之危險及老舊建築物、海砂屋及都市更新地區等建築，基地規模在2,000㎡以上或完整街廓，且建築基地臨接面前道路面寬連續20m以上，並捐贈提供老人活動、公共托老、公共托育及社會住宅(含中繼住宅)或其他公益性設施，於110年7月3日內申請，最高基準容積加給20%，有助於改善都市景觀及民眾生活空間。

但因已屆期，所以後來推出2.0版，並於110年7月4日正式上路。

主要改版內容，是讓建商把面積達200平方公尺且臨至少4米以上道路的小基地整合至100%同意，就可將容積以等價換算方式「併入」大基地集中開發；而大基地則需整合至「都市更新條例第37條」規定同意門檻，面積達2,000平方公尺且臨至少寬20公尺以上計畫道路，就提供最高20%基準容積加給，作為實施者與地主雙方參與誘因。

都更3箭 第三箭：危險建築優先協助

透過危險分類、程序簡化、主動輔導等簡政便民及行動治理方式，設身處地面對問題，提出解決方案，協助住戶遠離危險環境，依個案面臨問題及需協助事項，主動進行專案輔導及進度控管，包含辦理社區說明會、每週跨局專案工作會議、成立前進駐點工作站等，並以多元都更途徑加速推動（危老重建、一般都更、防災都更、簡易都更及整建維護等）。

※詳細內容參考自：新北市政府

二、「新北市都更3箭」對地主、民眾的影響

其實新北市的3箭政策，主要就是在提高容積率以及加快危老審議程序，透過不同情況的都更案件，可適用對應的配套方案，重點在於增加誘因、提高民眾都更意願，加速新北市都更腳步。

1.「TOD增額容積」增加建築空間

在TOD的範圍150公尺至500公尺內的建物，若進行都更可提供至少10％最高50%的增額容積，也意味著在這範圍裡都更的建物，除了原有的基準容積、容積獎勵、容積移轉等，可以再加上增額容積，讓建物能增設的空間更多了。

2.不只重建，也鼓勵整建與維護

大家所知的都更多是以「重建」方式，但其實若屋況還可以的，也非常適合以「整建」、「維護」的方式來優化住宅。在新北市主要幹道兩側的建物，若以重建方式進行都更基準容積還能提高10~20%，增加重建誘因。

如果是以整建維護方式就可以將老屋翻修、外牆拉皮、耐震補強或增設電梯，並提高審議效率，增設電梯補助快速通關，讓民眾能在領有政府補助的情況下進行都更，不僅減輕民眾負擔，同時也能提升市容美化度。

3.因應不同重建情況，給予對應的誘因與配套措施

目前針對危老重建政府有給三大重建方案，以因應不同的案件情況，防災、危老、都更擇一使用，會給予容積獎勵30~50%，除此之外還有各自調整適用的特色。例如民眾想採用「重建」方式，那麼就適用「危老條例」會加快審查程序，最快12天即可核准！若採「防災型都更」就適用「新北市防災建築再生自治條例」給予最高50%容積。

此外，危老都更最大阻礙就在於“同意比例”，原本規範要100%同意比例才能進行危老重建，目前採用重建者，可直接適用「都市更新條例」採“多數決”機制，即可進行都更，不同意戶由法令授權交由新北市政府代為拆遷處理，最後分配時會經過估價及權利變換，同時確保不同意戶的權力分配，雖時程可能拉得較長，但會大大降低都更困難度。

新北市「都更3箭」政策，透過三大面向來加速建築物更新，提高居住安全、促進城市發展，以及改善住宅環境品質。對地主、民眾而言，政策提供了「TOD增額容積」、「重建與整建維護基準容積調整」、「危老及防災、都更條例適用配套」等方案，以協助他們更快速的進行都更計畫，並獲得相應的補貼和利益，政府也建立了多元都更機制，讓市民能夠自主選擇最適合自己的都更方式，同時也加速了審議程序，讓都更計畫更快的得以實施。總體而言，新北市「都更3箭」政策確實對市民具有實質性的影響，為城市的可持續發展帶來了積極的貢獻。

一般民眾想進行都更，因為過程及法條繁縟，多數會尋求建商協助，並採取合建的方式來進行重建都更，這時就會簽訂「合建契約」，但因為契約條款很容易被某些不肖建商拿來玩文字遊戲，所以了解合建契約有哪些陷阱、找正規的建商都是至關重要的！本文將針對合建契約內容來做說明，保護大家的權益，避免掉入合約陷阱，才能展開安心安全的都更計畫。

一、合建契約是什麼？

都更合建契約是指在都市更新（都更）計劃中，地主與建築商之間所簽訂的合約。在都更計劃中，地主將其土地或房屋轉交給建築商，並簽訂合建契約，以重新開發、重建或擴建該地區。

合建契約內容通常包括以下要素：

• 土地或房屋轉讓

地主同意將土地或房屋轉交給建商，成為都更計劃的一部分。

• 重建方式

約定是採協議合建或權利變換方式改建。

• 權益和優惠

契約可能包含地主獲得的權益、補償或其他優惠條款。

• 工程進度和期限

契約明確規定項目的工程進度、完工期限和交付時間。

• 費用和分配

契約會涉及都更計劃所需的費用、建築成本、營運費用等以及分配條件、方式。

• 合作協議和爭議解決

契約中會規定雙方的合作協議，以及解決爭議的程序和機制。

• 違約罰則

地主或建商有違約情事發生的相關罰則與賠償事宜。

• 合約期限

合建契約不是賣身契，應訂定有效期限，一般3-5年都還算合理。

都更合建契約的內容和細節可能因地區和具體計劃而有所不同。重要的是，參與者應該仔細閱讀合建契約，確保自己了解所有條款和責任，並在簽訂前尋求專業法律意見。

二、合建契約需要注意的7要點

以下將說明合建契約的注意事項，甲方為地主，乙方為建商。

1.都更相關花費

合建契約可能存在未明確列出或隱藏的費用，如開發費、管理費、維護費、稅費負擔、租金及搬遷補貼等費用。這些是依法規應繳納的規費或稅費，都是成本之一。

2.都更實施方式與分配方式

在都市更新中需要確認甲乙雙方，提出的實施與分配方式是哪一種？

實施方式包含「權利變換」、「協議合建」兩種。

實施方式1-協議合建

如果實施方式是「協議合建」，甲乙雙方需要簽訂合約才能確定他們的參與義務和權益分配，並需要配合提供一些法定文件，如事業計畫同意書。乙方的權益分配將依據合同內容為準。協議合建就是由地主跟建商自行協議如何分配房屋，其中可以有三種方式來做分配，「合建分屋」、「合建分成」、「合件分售」主要差別如下：

• 合建分屋：「合建分屋」是一種在都更中「協議合建」常見的分配模式，其中建商和地主按照事先約定的比例來分配建物的戶數，然後各自負責出售所分配的戶別。地主可以自行出售其房屋，也可以與建商合作，委託代銷公司一起進行銷售。

舉例：以一個150戶的大樓為例，約定好64拆。建商會拿回60個「建商戶」，而地主則會拿回90個「地主戶」。

• 合建分售：地主出地，建商則負責興建房屋，之後分配方式由雙方協議好，販售時地主賣地，建商賣屋，若有購屋者想買房，便須與地主、建商兩方簽訂買賣契約，才能將地屋一併購入。

• 合建分成：此方法比較少見，主要是地主與建商協議好，將土地、建物以“分潤比例”的方式來做拆分，共同分享土地及建物。

實施方式2-權利變換

而如果實施方式是「權利變換」，即使甲方不簽訂契約，根據『都市更新相關法令』和計畫內容，他們仍然有權獲得更新後價值的分配和選擇更新後的房屋和車位。簽訂契約是為了確立加甲乙雙方的合作關係，並約定一些法律未明確規定的細節事項。

3.都更實施者身份

甲方在與乙方合作參與都市更新案之前，甲方應該進一步深入確認乙方是建設公司、營造公司、建築經理公司或其他何種類型的專業機構、過去是否有類似的都更建案完工案例？或發生過糾紛？以自行判斷是否能夠信任乙方，並作出相應的決策。

4.容積獎勵及容積移轉相關權利義務

甲方應確認乙方預計申請哪些「容積獎勵」項目及額度，並確定其分配方法。容積增額項目一般有都市更新獎勵、都市計畫獎勵、容積移轉等，每種都有法令依據並可能產生不同程度的成本，乙方應向甲方詳細說明清楚。

5.工程及完工期限

在合建契約中，應詳細註明以下內容：契約的簽訂日期以及從開工日起預計的完工時間。一般而言，預計完工時間會根據建照所登載的期限來確定，並在契約中明確約定完工日期。此外，還需要清楚列舉在哪些情況下，乙方不承擔遲延完工的責任。

條款包括以下事項：

• 延遲因素：明確列出可能導致工程延遲的情況，例如不可抗力事件（如自然災害）、政府規定或審批程序的變更、勞工問題等。

• 通知義務：確定乙方需要在預期無法按時完工時，向甲方提前通知，並提供合理的解釋和預計的完工時間調整方案。

• 完工時間調整：註明若出現無法如期完工的情況，乙方是否有權在不承擔遲延責任的前提下，調整完工時間並延遲交付。

• 非可歸責於乙方的延遲：明確乙方不承擔由於甲方的行為或原因導致的延遲責任，例如甲方未按時提供所需資訊或支付款項等。

這些條款的目的是為了確保雙方在工程延遲情況下的權益和責任得到明確界定，並提供解決爭議的依據。地主與建商在簽訂合建契約前應仔細審閱並共同商討這些條款的內容，以確保合建項目能夠按時且順利完成。

6.驗屋交屋、保固

完成交屋後，進行驗屋程序是非常重要的。通常，會設定一個特定日期，當乙方取得房屋使用執照後，必須依照各主管機關的規定完成自來水、電力、電訊、天然氣等公共設施的配管和埋設工作。完成後，乙方會通知甲方進行驗收交屋程序。

如果甲方在驗收過程中發現某些部分未按照建築主管機關核准的建照圖施工，甲方有權要求乙方在一定期限內進行改善並重新進行驗收。如果乙方未能在指定期限內完成改善或無法改善的情況下，甲方有權要求相應的賠償。

在合建模式下，建商是起造人，完成房屋建設後，如果在保固期間內出現房屋相關的問題，乙方的保固責任應直接對甲方由其負責。驗屋程序和保固責任的確立是為了確保甲方的權益，並確保房屋的品質和安全性。

所以甲方在簽訂合約時，應詳細審閱合建契約中有關驗屋程序和保固條款的內容，並在必要時與乙方進行充分溝通和協商。

7.違約條款

為了避免在建造過程中出現違約情況，擬定合約時必須清楚註明相關事項。例如，如果乙方延遲交屋或無故停工，合約中應明確規定延遲天數或累積停工天數的界定。另外，未經甲方同意，乙方不得擅自轉讓第三方都市更新或重建的權益或名義，否則可能需要支付懲罰性違約金。

這些事項的明確規定可以有效地保障雙方的權益，避免爭議和糾紛的發生。甲方在與乙方訂立合約前應仔細審閱相關條款，確保合約中有關違約情況的處罰和責任的內容得到明確記載。同時，乙方也應該遵守合約中的約定，確保按時履行合約義務，以維護良好的合作關係和順利完成都更項目。

※內文參考：新北市都市更新契約注意事項

三、都更找正規建商合建的重要性

其實，只要找正規的建商，就能避免掉上述所提到的合約陷阱，還能協助民眾應對和理解契約內容，更具備以下這些好處：

• 專業知識和經驗
• 資金實力
• 法律合規性
• 信譽和口碑
• 保障和保固

在都更計畫中，保護自身權益是非常重要的，為了確保順利且合法的都更進程，建議尋求正規合法的都更建商合作，並詳細閱讀合建契約的細節，才能幫助民眾了解自身的參與義務和權益分配，避免可能的風險和紛爭，確保都更項目的順利進行。

一、都更危老方案比一比，差別在哪裡？

「都市更新」、「危老重建」的都更方案各有所差異，也有其利弊，土地所有權人可依據個別性需求，選擇適合之方式進行都更。

其實主要差在都更時間，危老重建比較快，但不歸政府規範管理，須走私人契約，且同意比例要100%，所以重建難度比較高；若是政府的都更，時程較長，但分配房屋價值時比較公平，且同意比例也不用那麼高。

二、都市更新和危老改建費用？

（一）都市更新會產生那些費用？

  都更依據不同的都更方式及都更建築設計，費用金額會有所不同，都更流程中大致會面臨的費用如下:

1. 建築工程費用
2. 權利變換費用
3. 信託及管理費用
4. 稅捐
5. 各項申辦費
6. 結構安全性能評估費用：耐震能力初步評估、耐震能力詳細評估、審查機構審查費用。
7. 其他:如搬遷費、房租等

都市更新有許多細項的費用，且所費不貲，一般民眾通常無法負擔，因此需要建商或銀行等機構協助辦理，才能因應都更耗費的龐大金額。

都更分為「自辦」、「公辦」、「協議合建」三種方式，花費分擔也各有差異

1. 自辦：規劃、設計、興建等都更費用，都由土地所有權人共同支付。
2. 協議合建：由建商提供資金，土地所有權人提供土地，雙方合作建屋，並就分得部分，各以自己名義登記為起造人，而於興建完成後按約定比例由雙方分配方屋及應計之土地持分，並各自銷售。
3. 公辦：各款費用由相關都更事業機構編列預算支付，必要時得由都更基金優先暫付。

（二）危老改建會產生那些費用？

依據危老重建之房屋條件不同，因此所需的費用也有所落差，所需費用如下:

1. 結構安全性能評估費用：耐震能力初步評估、耐震能力詳細評估、審查機構審查費用。
2. 建築費用：建築設計費、考量建築結構、營造、室內設計等規劃。
3. 營建費用：建築營造費用
4. 專案管理費用：前期規劃及評估、營建管理、銷售管理
5. 各項申辦費
6. 其他:如搬遷費、房租、貸款利息等

有許多危老重建之土地所有權人最大的阻礙為經費問題，政府為此提供「危老建物重建信用貸款」，只要屋齡超過30年，或經評估為危老建築之建物者，都可嘗試申辦危老重建貸款，減緩其負擔，並提升民眾危老重建之意願，每戶額度最高 300 萬元，貸款期限為 5 年。

除貸款外，政府也有提供「危老重建」相關補助，如「耐震能力初步與詳細評估」補助、「重建計畫」補助等。另有「工程貸款利息補貼」，每戶最高可申請新台幣350萬的保證融資，貸款期限最長20年，寬限期（繳息不還本）合計最長5年。

三、都更流程和危老流程有哪些不同？

（一）都更流程

自辦都更務必先確定是否符合都更條件，確認符合後，可和鄰近土地及合法建物的所有權人合組更新單位，「擬訂更新事業概要」確定更新單元範圍、簽訂都更委託書、提供都更事業概要同意書。再來則是擬定房屋重建的「都市更新事業計畫」、「都市更新權利變換計畫」，共分為三階段。

階段一：自行劃定更新單元(若位於公告劃定更新地區，則免)

1. 鄰地協調
2. 範圍內說明會
3. 申請掛件（環境指標與範圍檢討書併審）
4. 審議會審議（面積小於1,000m2，須提審議會審議）
5. 核准公告

階段二：擬訂都市更新事業計畫

1. 擬訂都市更新事業計畫
2. 召開事業計畫公聽會
3. 都市更新事業計畫報核
4. 政府都市更新處收件審查
5. 公開展覽30日
6. 召開公辦公聽會
7. 幹事會審查
8. 聽證
9. 都市更新審議委員會審議
10. 都市更新事業計畫核定發布

階段三：都市更新權利變換計畫

1. 權利變換意願調查
2. 擬具權利變換計畫
3. 自辦公聽會
4. 權利變換計畫
5. 政府都市更新處收件審查
6. 公開展覽30日
7. 召開公辦公聽會
8. 權變小組審查
9. 聽證
10. 提請審議會審議
11. 都市更新權利變換計畫核定發布

（二）危老流程

與都更不同的是，危老重建需進行事前評估及資格審查，且需全體土地及建築物所有權人之同意才可執行，危老重建流程主要分為三大類，流程如下。

第一類：已符合建築法要件

1. 確認是否為以下要件：
   • 經建築主管機關依建築法、災害防救法判定拆除建築物。
   • 已依建築法第81、82條拆除，旦未完成重建者。

2. 取得全體土地及建築物所有權人同意
3. 申請重建計畫書核准
4. 申請建築執照
5. 領得使用執照
6. 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅

​​第二類：屋齡未達30年

領有使用執照

1. 取得建築物所有權人1/2以上同意，或公寓大廈管理委員會代表申請
2. 辦理結構安全性能初步評估
   • 達乙級，可直接進入第3階段
   • 未達乙級，可直接進入第3階段

3. 取得全體土地及建築物所有權人同意
4. 申請重建計畫書核准
5. 申請建築執照
6. 領得使用執照
7. 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅

未領有使用執照

1. 向直轄市、縣(市)政府申請使用執照
2. 取得建築物所有權人1/2以上同意，或公寓大廈管理委員會代表申請
3. 辦理結構安全性能初步評估
   • 達乙級，則需辦理結構安全性能詳細評估
   • 未達乙級，可直接進入第4階段

4. 取得全體土地及建築物所有權人同意
5. 申請重建計畫書核准
6. 申請建築執照
7. 領得使用執照
8. 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅

第三類：屋齡已達30年

領有使用執照

1. 取得建築物所有權人1/2以上同意，或公寓大廈管理委員會代表申請
2. 辦理結構安全性能初步評估
   • 達乙級，且屋齡有30年以上並有升降設備，則需辦理結構安全性能詳細評估
   • 達乙級，且屋齡有30年以上無升降設備，可直接進入第3階段
   • 未達乙級，可直接進入第3階段

3. 取得全體土地及建築物所有權人同意
4. 申請重建計畫書核准
5. 申請建築執照
6. 領得使用執照
7. 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅

未領有使用執照

1. 向直轄市、縣(市)政府申請使用執照
2. 取得建築物所有權人1/2以上同意，或公寓大廈管理委員會代表申請
3. 辦理結構安全性能初步評估
   • 達乙級，且屋齡有30年以上並有升降設備，則需辦理結構安全性能詳細評估
   • 達乙級，且屋齡有30年以上無升降設備，可直接進入第4階段
   • 未達乙級，可直接進入第4階段

4. 取得全體土地及建築物所有權人同意
5. 申請重建計畫書核准
6. 申請建築執照
7. 領得使用執照
8. 向主管稅捐稽徵機關申請，減徵房屋稅及地價稅

都市更新與危老重建，看似都是都更的一種，但其實流程、花費、規定都不一樣，如果想要都更或重建自家老舊建築，又覺得程序太繁瑣的話，交給都美建設就能幫你處理到好，給予最優質的建築保證！

重建房屋是一件很美好的事情，但也會遇到諸多困難；例如可能不熟悉辦理流程，或不懂法規的限制等問題，那這時應該怎麼辦呢？其實政府設有都更推動師來協助民眾，除此之外，最快速的方式，可以直接找建商詢問，而我們都美建設就能協助，從諮詢到老屋重建都可一條龍幫你完成！

一、老屋重建該找誰？

面對陌生的申請流程，還有文謅謅的法條，可能還沒正式開始動工，就讓你一個頭兩個大了！從規劃設計、擬定重建計畫書到銀行貸款等整個程序，到底找建商、顧問好？還是自己來比較適當呢？以下分析給你看！

1.重建找建商

優點：

• 地主資金不足，與建商合建，營造支出就可以交由建商處理。
• 流程、施工等繁雜程序，皆由建商幫你處理，省時省力。

缺點：

• 完工後需分坪數給建商。
• 各大建商都有投身危老重建，地段越好，建商興趣才越高。

2.重建找顧問（委託經建公司）

顧問、建築經理公司等於是地主與建商之間的溝通協調者。

優點：

• 完工後地主可以拿回全部坪數。
• 以全案代管模式，由顧問公司處理重建流程、尋找建商、把關建物品質。

缺點：

• 地主需要出全部的資金，若資金不夠充裕，就需自行籌措或銀行貸款。，
• 找顧問、委託建築經理公司，會收取服務費。

3.重建自己來

優點：

• 完工後地主可以拿回全部坪數。

缺點：

• 整合過程不易，需達五成以上住戶同意後，才可申請房屋耐震初評，評估是否符合申請危老重建的標準。
• 確認執行面積後，需要取得100％地主及建築物所有權人同意，才能著手準備「重建計畫書」。
• 重建計畫書內容十分複雜，被退件機率高，而且整個流程涉及很多專業，地主多數不具備這樣的專業，建議委託專業建築師與建商較佳。
• 政府都發局核准重建計畫書後，如果自籌款不足需申請貸款。

二、常見重建問題

1.地主無法獨攬重辦程序

重建過程不是單純地主出地建商蓋，馬上就能蓋好！地主會想參與重建，一是為了安全起見，二是房屋能增值，但前提是地主要能自己一手籌辦重建事項，其流程非常複雜、地主也不見得有此專業，所以勢必要與建商合建才比較安全，讓建商的專業價值，幫助地主完成重建事宜，否則地主若只想著重建後的利益，都還沒到達那步，重建之路可能就先夭折了。

2.重建、獎勵與補助申請程序過於繁雜

要領取政府的各項獎勵，並不是那麼容易，要申請的流程可多著呢！要符合所定立的細則，才有資格或取更多的容積獎勵。
從一開始就需要準備給政府的重建計畫書來看，裡面的內容十分複雜，牽涉到未來房屋可興建的面積與格局規畫，需要透過建築師的專業知識，以及建商多年來累積下的經驗，才能順利申請。

3.地主要出錢貸款

參加危老重建計畫勢必要出點錢，地主常常因為資金不足，或者不想要背負貸款，而選擇放棄重建。而政府為了鼓勵大家進行都市更新，祭出許多有利的辦法，也了解到民眾不想進行計畫主因在「資金」。

所以為落實推動都市更新，導引民間投資更新重建市場，帶動營建關聯產業，提振經濟景氣，提供了「都市更新事業優惠貸款」，減輕民眾的負擔。但若與建商合建，就沒有貸款的問題了，全看地主需求選擇。

貸款內容詳情參考：內政部營建署都市更新事業優惠貸款要點

危老重建知識補充：「重建計畫書」涵蓋重建計畫範圍、土地使用分區、合法建築物的證明文件、原使用執照存根及相關圖說、原建築容積及原建蔽率認定的證明文件、建築師簽證符合規定的建築物配置及設計圖說、申請容積獎勵項目及額度核算表、其他經都發局規定應表明事項等。

其實，找建商一起合建的好處，就是能幫你省去很多要親自跑的必要流程，不用自己勞心勞力操辦，建商會處理到好。而常常建商合建無法順利進行，很大的原因都是地主覺得建商分到的坪數太多了，壓縮了自己的利益，而不願繼續執行計畫。然而，這些問題都是有商討空間的，雙方透過協商，都有機會達到彼此都滿意的程度。

三、重建房屋分配方式

1.協議合建

與建商合建的話只能選擇「協議合建」的方式，簡單來說，所有建屋相關的事都由建商幫忙處理，地主只負責出地，所以重建後的建物價值如何分配，由地主跟建商自行協議決定。

2.自辦重建

由地主自辦危老重建，就不需要跟人家分配房屋，就算是委託建商重建（委建），建商也只是單純拿地主的錢幫忙建屋，因此房屋完工後可以地主自己全拿。

四、房屋分配比例應有多少？

房屋分配比例到底怎麼算，這是每位地主最關心的問題，帶你來了解！分得的坪數較少就是吃虧嗎？其實不一定，應視建物的條件，因為重建所投入的成本不算低，從房屋的規劃、建材、銷售…等都是成本。用的越好，相對成本也較高，分回的比例就會下降，何況還有路段價值需要參考，因此每個建案都不盡相同，難以有固定的比例。

1.地主分配比例

合建比例的分配，是面積或價值比例來劃分，但地主分配比例之多寡，關係到房價、容積率、建材品質、租金補貼金額、選屋規則細節等，很難精準算出比例怎麼分最好，但可以依據下列兩種分配比例類型來與建商協議。

(1)固定比例

固定比例就是在擬定合約時，地主與建商協議各自應拿回多少「比例」的坪數，那建物蓋好後就會依照這「固定的比例」去分配坪數。

舉例：興建面積為1000坪，合約協議註明地主拿回60%固定比例，建商40%，那當建物蓋好後1000坪X60%=地主可分回600坪；建商為400坪。若加上容積獎勵等，實際興建面積可能達1200坪，那依地主的60％比例，則可分到720坪。

(2)面積比例

面積比例則是當初講好分配坪數是多少，那建物蓋好後就會依照這「固定的坪數面積」去分配。

舉例：興建面積為1000坪，合約協議註明地主拿回600坪，可是加上容積獎勵等可能可以蓋到1200坪，那地主依然只能拿到600坪。

不管是地主還是建商，危老合建上當然都希望能爭取到重建的面積與價值越多越好，但因為法規上的限制，有可能「實際興建面積」會低於「預估興建面積」，所以這兩種分配方式沒有絕對，「面積比例」是最有安全保障的，但「固定比例」則是有高機率可多分一些，就看地主如與建商如何協議、取捨。

2.地主比例如何算出的

根據房價、成本，所綜合評估出來的，參考基地大小、容積率、地下室車位數、車位售價等，計算比例。

1.算出總量：

土地面積＊平均容積率＊獎勵倍數＊允建銷坪倍數＊地主比例＝所有地主可分回（含公設）

2.算出自己的部分：

您持有的土地面積＊平均容積率＊獎勵倍數＊允建銷坪倍數＊地主比例＝您可分回（含公設）

當條件改變，試算結果也會不同，數字是死的，商談是活的！覺得分得比例不符合理想，記得可以與建商討論，也可以了解一下建商所使用的建材、設備、設計…等，用得夠好，成本相對也會提高，記得品質才是最重要的！

想要老屋重建靠自己不是不行，但其中有很多繁雜流程都需要依賴專業，與建商合建的好處多，可以節省許多麻煩，重建的繁複手續都交給建商處理，自己不必費時費力，就像生病找醫生，那蓋房子當然要找建商！

※內容引用至：都更諮詢工作站

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都美建設主要以「都市更新」、「危老改建」為開發模式，為客戶提供專業且多元的一站式全程建設服務。今天要帶大家來了解「危老重建」常見問題，為了百姓的居住安全與權益考量，這幾年在政府積極推動下，促使了危老條例的誕生，也讓不少民眾開始提升了參與老屋重建的意願，但危老其中的眉眉角角你又瞭解多少呢？怎麼做對自己的權益最有保障？若想知道更完整內容，就跟著我們的腳步一起來深入了解吧！

台北市「危老條例」常見問題Q&A

面對隨時可能崩壞的危樓，危老重建刻不容緩，不只可以提升居住安全與品質，也讓我們的生活環境更舒適，當然，要申請重建，並不是件簡單的事情，所以透過建商合作或委任建商代為處理，相對方便許多。都美建設身為政府與民眾的橋樑，擁有十幾年的都更建築經驗，可以幫助您在重建之路上更加順遂！

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